南开大学22秋学期《物业管理概论》在线作业三

奥鹏教育南开大学平时作业

22秋学期（高起本1709-1803、全层次1809-2103）《物业管理概论》在线作业-00003

对于单个消费者来说，他们自己房间内的环境维持、设施维护等问题一般根本无须他人操心，他们具有足够的约束力来维持自己的物业，即使户主破坏了环境和设施，对于这种责任的承受者也十分清楚，但往往不影响他人
A:错误
B:正确
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相比较而言，物业管理市场的买方——物业管理市场的消费者，一般是由单独住房使用者构成的，即为区分所有权人
A:错误
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物业管理公司的服务性收费，目前在美国主要流行两种计算办法。其中第一种计算方法是根据物业管理公司与业主之间已经达成的年度预算总额的百分比收取，即按月收取年度预算所规定的各月收取费用的百分比作为管理费。第二种计算方法是根据利润来计算管理费用
A:错误
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居住型物业管理的内容相当广泛，并且呈现多样化、全方位的态势。从管理工作上可以分为行政管理、物业管理两大方面，常规性的公共服务、专项服务和委托型的特约服务三大类服务，以及房屋管理、设备管理、安全管理、环境管理和绿化管理五大管理。
A:错误
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一个完整的物业包括实物形态和非实物形态两部分
A:错误
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按照用途划分可以将物业划分为居住类、办公类、商业类、工业与仓储类、农业类、公共建筑类、市政基础设施类、综合类物业等。
A:错误
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物业管理法律关系由主体、客体和内容三个要素构成
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美国物业经理职位分为三个层次，物业管理最高层次为资产经理，主要负责地区物业发展战略规划，进行市场调研，确定物业的投资方式。
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高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一
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房产收益权是指房产所有人和非所有人依法收取房产所产生的自然或法定利益的权利。
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物业管理法律责任是指违法行为人对自己实施的违反物业管理法律规范的行为而必须承担的法律后果。根据物业管理违法行为的性质和危害程度，可将物业管理法律责任分为民事责任、行政责任和刑事加民事责任三种。
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建筑物区分所有权是不动产所有权的一种形式，必须履行不动产物权的登记，以表征权利的得丧变更。
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资质是物业服务企业经营能力和实力的综合反映
A:错误
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私有产权是指关于资源利用和所有的权利。但是，这并不意味着所有与资源有关的权利都掌握在一个人手里，私有产权可以由两个人或多个人拥有。
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罚款是经济制裁，使用较为广泛。例如，《物业服务企业资质管理办法》规定，物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
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在我国，一般按原始设计用途把房屋分为两大类：居住型物业和非居住型物业。
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单纯型写字楼，就是写字楼基本上只有办公一种功能，没有其他功能(如公寓、展示厅、餐饮等)；商住型写字楼，就是既提供办公又提供住宿的写字楼。这类楼宇又分为两种：一种是办公室内有套间可以住宿；另一种是楼的一部分做办公用途，另一部分做住宿用途。
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写字楼管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是指让用户在写字楼里工作安全放心；舒适是指要创造优美整洁的环境，让用户感到舒适、方便；快捷是指让用户在大楼内可随时与世界各地进行联系，交换信息，抓住商机。
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环境养护与管理包括维护物业整体规划不受破坏，制止乱搭乱建、乱贴乱画等行为；做好物业管理绿化和室外保洁工作；做好防盗、治安保卫工作，维护公共秩序和交通秩序等。
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中国物业管理业经过20多年的发展，已经成为拉动国民经济增长、增加就业岗位的一支重要产业力量，它在保障房屋的安全合理使用，为业主创造良好的生活工作环境，促进社会稳定方面发挥了积极作用。
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物业的自然属性又称物业的物理性质。
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房产所有权是指房产所有人在法律规定的范围内占有、使用、处分其房产，并从房产上获得合法收益的权利。
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与物业投资方或租赁方签订物业管理服务合同，约定各方的权利和义务、服务内容及服务标准、管理成本及收费标准、管理规定及规章制度、违约责任及相应奖惩等合同内容。规范合理的物业管理服务合同有利于物业管理公司提供优质的服务，在满足投资方和租赁方要求的同时获取企业自身最佳的经济价值。
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英国政府在物业管理中发挥了重要作用，政府一般直接干预物业管理收费的具体标准。政府还以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、利。
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按建造等级、所处位置和物业管理的档次等，可分为甲、乙、丙级写字楼。乙级写字楼，物业已使用的年限(楼龄)较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在较明显的自然磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入租客的需求并与其租金支付能力相适应，相对于丙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。
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现行的市场上，客体的物业管理服务通常是由第三者的物业公司来提供的
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不正当竞争行为是指物业服务企业采用不正当或违法手段获取经营利益的行为，如在投标过程中，物业服务企业采取行贿等窃取标底或其他公司投标计划，而设法中标的行为等。
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美国物业管理中保安服务不是物业管理的法定内容，各物业根据管理规约规定而不同，一般物业管理都不包括治安，尤其是住宅，基本没有保安。
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省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责一级和一级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
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英国物业管理特点是自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速，政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理，私人楼字越来越多地委托专业的物业公司管理。
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美国物业管理一般不设24小时值班，下班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业管理成本大大减少。
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物业服务企业按服务形式划分，有独立的物业服务企业和附属于房地产开发企业的物业服务企业两类。这两类企业目前都比较普遍。
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房产租赁权是指房产所有人或非所有人依法作为房产出租人，将房产所有权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的权利。
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狭义的房地产是指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上不可分离的部分。
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美国物业管理都不包括治安，尤其是住宅，基本没有保安。不设保安的原因有四：一是保安人工费昂贵；二是有保安反而给人不安全的感觉，别人会认为是不安全才请保安的，物业难免贬值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉价的服务。还有一个原因就是警察和消防队(911)的快速反应。
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物业服务企业的业务内容包括基本业务、辅助业务及内部业务等。物业服务企业一业为主、多种经营、微利服务、规模管理的基本特性，决定了其业务内容狭隘性的特点。
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物权以所有权的某些权能为内容，又有限制所有权的作用。所以，又称限制物权
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广义的居住型物业管理是指住宅小区的物业管理，既是指新建住宅小区的整个区域管理，也是指经过改造后的老新村和老城区住宅的管理。住宅小区投入使用后，主要就是解决管理问题，使居住环境和住房质量都能达到较高的水平。住宅小区的管理不仅可以保持小区原有的建设风貌，还可以解决开发建设期间遗留的问题，提高生活质量并改善小区环境。
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美国有一大批精通物业管理的专业化人才，并实行了职业经理人制度。所谓职业经理人是指以企业行政为第一要务，接受投资者聘用，根据合同条款，运用杰出的管理和经营手段，使企业发展和获取利润的专门人才。
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物业服务企业是一个独立的经济实体，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经营体制
A:错误
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物业一般是指单元性房地产，即一个单项的房地产、具体的房地产，是一个宏观的概念，一般用于宏观的角度，如“物业管理”。
A:错误
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物业管理市场客体的质量，主要反映在两个方面：一是物业的环境状况；二是物业附属设施的维护管理水平。
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如果物业是用来出租的，为了稳定和提高物业的出租率，需要制定合理有效的出租管理办法。一般的非收益性物业出租管理办法包括招租、租金、租赁合同三个方面。
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随着社会的不断进步，城市发展水平必然会越来越高，城市功能划分将越来越细，对物业的日常管理维护保养的要求越来越高，物业公司将起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用
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“房地产”是指一个国家、地区或城市所拥有的房产和地产。因此，从微观的角度来看，一般只用“房地产”而非“物业”。如“房地产业”不可用“物业业”代替，“房地产体制改革”也不可用“物业体制改革”代替。
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非法买卖、租赁物业的行为，主要表现在：1.为谋取暴利，骗取国家优惠补贴，进行非法买卖、租赁物业，从而妨害了物业市场秩序的行为；2.逃避物业登记管理，非法出租物业，或以临时奥鹏教育南开大学平时作业借用等形式，变相买卖、出租物业，这实质上是一种非法的物业交易活动，也是一种偷逃物业税的行为。
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经营型物业的收入，主要包括经营收入和其他业务收入两个方面。经营收入一般是指出租建筑物楼面及其附属的配套设施设备的租金收入。其他业务收入则包括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心、交通等项服务所得。
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房地产物权，在我国是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权及其占有土地的使用权。
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业主将已建好的写字楼通过签订租赁或承包协议的方式，出租或出包给物业管理公司，实现所有权与经营管理权的分离。业主不用花费精力定期获得租赁租金或上缴的承包基数。物业管理公司则致力于写字楼的租赁及租售后的服务，在依法经营，照章纳税，定额向业主缴纳租金或承包上缴基数后，没有经营自主权，可以通过认真经营获取更大的收益。
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民事性质的法律关系在物业管理法律关系中占少数，如业主与物业服务企业之间基于物业服务合同建立起来的服务与被服务的关系。民事法律关系主要有三个特点：主体法律地位平等；大多由当事人自愿设立；当事人的权利、义务一般是对等的，即双方之间互相享有权利和负有义务。
A:错误
B:正确
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