南开大学22秋学期《物业管理概论》在线作业一

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22秋学期（高起本1709-1803、全层次1809-2103）《物业管理概论》在线作业-00001

20世纪初，大约90％的英国人是靠租房解决居住问题的。到了20世纪80年代，英国推行住房制度改革，将国有住房出售给租户，一些官方的机构即住宅合作社也集资建房，将房屋出售或出租给中低收入家庭，还有一些经济条件好的英国人直接从私人开发商手中购买房屋，但比例不高，大约占5％。
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全美物业管理协会所确定的基本物业管理的功能包括维修保养
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环境养护与管理包括维护物业整体规划不受破坏，制止乱搭乱建、乱贴乱画等行为；做好物业管理绿化和室外保洁工作；做好防盗、治安保卫工作，维护公共秩序和交通秩序等。
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物业服务企业的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业服务企业也具有服务性，它不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。
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物业的配套性是指物业以其各种齐全的配套设施，满足人们各种需要的特性
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国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
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尽管物业管理市场上的卖方行为属于经营管理的性质，但与一般市场相比，在物业管理市场上，卖方的行为始终是受雇于买方，在买主的产权范围内，为买方提供服务，管理他们的居住环境、附属设施等。所以，卖方在对物业进行具体管理的时候，其权限是受到限制的，其权限的理想范围是由双方合同界定的，超越这个范围应属不可。
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房产抵押权是指债务人或第三人以其房产作为履行债务或担保，当债务人能履行债务时，债权人有权从抵押财产的价值中优先享受清偿的权利。
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高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一
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居住型物业是指居民赖以生存的空间和必要的条件，集住宅以及附属的设备、设施和环境为一体。随着人们对生活质量的不断追求，环境配套设施已经是居住型物业不可缺少的组成部分。
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经营型物业的使用功能是以商业贸易和房屋出租为辅、其他营业性经营为主。尽管经营型物业是耗资巨大、功能多样化的特殊商品，但它作为商品形式存在，就要在交换过程中遵循价值规律。
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美国各地物业管理合同对收费的规定往往受所在地区环境、设施和管理方式等的影响，收费标准和收费项目也是十分复杂的
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美国注册物业管理经理人需通过一系列考试，包括物业维护运营、人力资源管理、营销与出租、金融操作、资产管理、风险管理等。
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狭义的房地产是指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上不可分离的部分。
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委托方和租户客户的管理目标通常包括成本目标、服务质量目标、价格目标和管理责任目标。而这些目标往往会出现“物美价廉、成本低”这种相矛盾的要求，物业管理公司要了解和协调各方面的管理目标，最终确定多方达成共识的管理目标，以有利于物业管理公司制订行之有效的收费计划。
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在特种物业的管理中，凡属经营性的，如歌舞厅、卡拉OK厅、健身房等，可以采取主管部门补贴的方式实施物业管理。
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清洁情况是写字楼管理服务水平的重要体现，关乎大厦的形象。由于写字楼一般采用大量质地讲究的高级装饰材料，所以清洁难度大，专业要求高。为此要制定完善的清洁细则，明确清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。
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限期停业整顿或吊销营业执照是房地产管理部门因物业服务企业有严重违法行为，而命令其停止整顿的行政处罚。例如，《物业管理条例》规定，物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，除了由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用数额2倍以下的罚款之外，不必吊销资质证书。
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房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。从广义的“房地产”概念来说，“房地产”与“不动产”是同一语义的两种表述。
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多年来，我国改变了原来单一的国家建房投资渠道，投资来源逐步形成了多样化格局。伴随着城市房改制度的日益深化，住宅业也逐步商品化和居民私有化。这就使小区内的房屋产权结构发生了根本性的改变，一个小区或一幢楼房有可能由几十家单位或众多的个人共同拥有。产权多元化是住宅物业的特点。
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写字楼的整体形象设计塑造、宣传推介，办公空间的分割布局，与买租客户的联络、谈判、签约，客户投诉与要求的受理与处理，客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调，以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均不属于写字楼的营销推广工作范畴。
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物业管理公司对该物业的管理计划要尽量得到委托方和租户客户的认可，才能提供有效优质的物业管理服务
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法律规范，是由国家制定或认可的，具有普遍约束力的行为规则，它规定了经济关系参与者在法律上的权利和义务，并以国家强制力作为实施的保障
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物业服务企业按管理层次，可分为单层物业服务企业、双层物业服务企业和多层物业服务企业。
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狭义的居住型物业管理，是指运用现代科学的管理理论和方法，为保证居住型物业的正常使用，以满足使用者各种居住需求为目的的有偿性、专业性的委托服务。即由专业的物业公司主持，以赢利为前提，运用现代管理理论与手段对居住型物业进行科学的有偿的服务。
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不正当竞争行为是指物业服务企业采用不正当或违法手段获取经营利益的行为，如在投标过程中，物业服务企业采取行贿等窃取标底或其他公司投标计划，而设法中标的行为等。
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各种类型特种物业的服务对象不同，因而决定了其管理重点也不同。服务对象首先具有年龄的差别；其次具有滞留时间的差别。如，游乐场所，各种年龄层次的对象都可能参与，一般滞留时间在2小时左右，流动性很大，清洁和疏散就可能成为管理的主要方面。
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物业服务企业有别于政府机构和事业单位
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写字楼的服务管理包括：1.前台接待服务；2.委托代办服务；3.特约专项服务；4.综合配套服务；5.绿化服务。
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物业管理法律责任是指违法行为人对自己实施的违反物业管理法律规范的行为而必须承担的法律后果。根据物业管理违法行为的性质和危害程度，可将物业管理法律责任分为民事责任、行政责任和刑事加民事责任三种。
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“写字楼”一词原是香港地区对办公楼字的称谓，20世纪80年代随着我国内地物业管理的兴起得到广泛使用。现在物业管理中，“写字楼”是指办公大楼，也就是提供给政府机关、企事业单位等各行各业人员从事行政事务和各类业务活动的楼宇。
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娱乐类物业包括剧场、影视厅、音乐厅、舞厅、游乐厅、度假村等
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物业管理公司和租户的关系管理包括发展商和租户、物业管理公司和租户两方面的关系管理
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房地产所有权可分割、可分解、复合，而且会随着技术进步、供给或需求的变化，不断地设置新的产权权能，其结构可以重组。但房地产产权在市场经济发展过程中，其所有权不可以分割为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。
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简单地说，产权就是凭借财产所获得的各种权利的总和
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物业的法律属性集中反映在物权的关系上。
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随着社会的不断进步，城市发展水平必然会越来越高，城市功能划分将越来越细，对物业的日常管理维护保养的要求越来越高，物业公司将起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用
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.区域化物业管理的企业会根据区域(片区)物业管理的需要，科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划，最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费，为后续管理打好基础
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就一般情况而言，“不动产”是民法惯常使用的词汇，“房地产”则是经济法和行政法及商事实务中较常用的称谓，而“物业”仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。
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清洁是写字楼管理水平的重要标志，也是对建筑和设备维护保养的需要。清洁的日常工作重点应放在两个方面：第一，建立卫生清洁的检查制度，包括定期巡检、每日抽查、特别项目检查等安排；第二，保持楼内公共场所的清洁，如大堂、洗手间、公用走道等。
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由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，所以火灾隐患因素多。因此，写字楼防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。
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物业管理市场上往往特别的需要道德意识来维护物业管理水平，或者可以说物业管理市场的质量在相当大的程度上取决于一个社会的精神文明水平
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中国物业管理业经过20多年的发展，已经成为拉动国民经济增长、增加就业岗位的一支重要产业力量，它在保障房屋的安全合理使用，为业主创造良好的生活工作环境，促进社会稳定方面发挥了积极作用。
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物权是财产权，它的标的是物，它的义务主体是不特定的人，物权没有追及效力，即物权的标的物无论辗转于何人之手，权利人均不可追随其物而主张权利。
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资质与物业服务企业的资本数额、专业人员数量和经营业绩等因素直接相关
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质量是物业服务企业进入物业管理市场必备的条件，是企业经营能力和企业实力的综合反映，与企业的资本数额、专业人员数量和经营业绩等因素直接相关，物业服务企业质量等级分为一级、二级、三级。
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物业管理法律规范，是指由国家特定政权机关制定或认可而具有普遍约束力，反映执政集团对物业管理社会秩序的利益要求和组控意志，并依靠政权强制力量保证实施的，用以组控物业管理社会关系中某一类具体关系或某一具体活动类型的行为规范。法律规范是物业管理有序运作的基本前提和重要保障。
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特种物业中卫生类物业包括：医院、疗养院、药检所、养老所等完全是经营性质的。
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居住型物业管理的要求，在管理服务上，例如，要高起点，高要求。所谓高起点是指居住型物业管理工作要立足日常的管理服务，而高要求则指即使平凡的工作，都要按照合同或规范的要求，达到相应的技术指标。例如，房屋完好率要达到90％以上，卫生清洁率为95％以上等。
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宗教类物业包括教堂、礼拜堂、庙宇、宗祠等
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