南开大学22秋学期《物业管理概论》在线作业二

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22秋学期（高起本1709-1803、全层次1809-2103）《物业管理概论》在线作业-00002

1929年，全美物业管理协会(IREM)成立
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在物业管理市场上，一旦买卖双方建立了买卖关系，签订了物业管理合同，如果没有特别重大的事情发生，买方就必须在较长的时间内，持续向同一个卖方购买物业管理服务
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英国的高层楼房一般是由私人开发商建设的，物业管理也分为前期物业管理和正常期物业管理。业主入住以后，可以成立业主委员会，业主委员会对开发商选择的物业服务企业不满意的，可以解聘，但是不可以自行选择满意的物业管理公司。
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物业管理合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业服务企业的财务状况进行审计。
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限期停业整顿或吊销营业执照是房地产管理部门因物业服务企业有严重违法行为，而命令其停止整顿的行政处罚。例如，《物业管理条例》规定，物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，除了由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用数额2倍以下的罚款之外，不必吊销资质证书。
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房地产产权是指以房地产为标的的物权。产权简单地说就是财产权利，或者说是凭借财产所获得的各种权利的总和。
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传统的住宅结构大多是单元单层封闭型的，如北方的四合院、上海的石库门里弄和南方的大屋等，其内部一般包括能满足各种居住功能的起居室、厨卫等功能结构。现在大多数房屋的结构，以商品房为例，主要包括厅、房、厨、卫等，不管是高层、洋房、公寓、别墅，还是一般性住宅，都不具备这基本的结构内涵。
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物权是法定权，这是物权实现方式方面的特征。物权的内容、效力等皆为民法上强制性规范所规定。因此，物权需要依法设立并经法定登记认可，这就是物权法定认可。
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在一般市场上，当消费者获取某种商品或服务以后，消费者会直接关心维护自己客体的质量，因为消费者的利益和客体的质量具有直接的利益关系；而在物业管理市场上，两者之间往往具有间接性和分离性。现行的市场上，客体的物业管理服务通常是由第三者的物业公司来提供的。
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学生公寓的管理内容包括学生公寓的安全管理、卫生管理、住宿管理，各种公用设施零星维修工作，学生公寓家具维修、采购及其管理，学生床单、被罩的洗涤和发放等工作
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高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一
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没收非法所得财产是行政机关将违法人的非法所得、违禁物或实施非法行为的工具予以收缴并上交国家的处罚。例如，《物业管理条例》规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法刑事赔偿责任。
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文化类物业包括学校、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆等
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尽管物业管理市场上的卖方行为属于经营管理的性质，但与一般市场相比，在物业管理市场上，卖方的行为始终是受雇于买方，在买主的产权范围内，为买方提供服务，管理他们的居住环境、附属设施等。所以，卖方在对物业进行具体管理的时候，其权限是受到限制的，其权限的理想范围是由双方合同界定的，超越这个范围应属不可。
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英国物业管理特点是自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速，政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理，私人楼字越来越多地委托专业的物业公司管理。
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物业管理公司要根据物业的建造档次、服务水平、市场状况等分析结果来确定物业的租金方案。合理的租金方案一方面可提高的物业管理公司的租金收益水平，另一方面可提高出租率从而提高物业管理公司的收入水平。
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物业有大小之别
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租赁关系管理主要包括租赁关系、合作关系和责任关系三个方面
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在物业管理立法中，不必对物业服务企业与政府有关部门的职责分工、物业服务企业与政府有关部门及其他有关机构的关系做出明确的规定。
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对于单个消费者来说，他们自己房间内的环境维持、设施维护等问题一般根本无须他人操心，他们具有足够的约束力来维持自己的物业，即使户主破坏了环境和设施，对于这种责任的承受者也十分清楚，但往往不影响他人
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物业管理作为房地产综合开发的延续和完善，按照社会化、企业化、专业化、制度化的发展思路，对物业实施有效的管理和优质的服务，是现代化城市管理和房地产经营的重要组成部分。
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设区的市的人民政府房地产主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
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召开业主大会、成立业主委员会是物业公司走上正轨、真正公平合理开展正常管理工作的标志。物业公司是物业管理市场的首席主体，物业管理的委托服务合同必须以全体业主共同的意愿为前提。
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检测物业状况是物业管理工作中的一个重点内容，一方面要确定以后的维修保养责任；另一方面要根据委托方和租户客户的要求改进物业，以适应租户客户使用的要求。物业的检测不包括：建筑物检测、设施设备检测、装修检测等方面的内容。
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物业管理法律关系由主体和客体二个要素构成
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法律规范，是由国家制定或认可的，具有普遍约束力的行为规则，它规定了社会关系参与者在法律上的权利和义务，并以国家强制力作为实施的保障
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物权是绝对权，这是物权实现方式方面的特征。物权的实现，不需要义务人进行协助，更不是以权利人对标的物进行合法支配为唯一条件。
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英国的高层楼房一般是由私人开发商建设的，住宅区的物业收费一般采用酬金制，每年预定一个固定的数目，包括清洁、保安、房屋维修等服务成本以及物业公司的酬金。账目是不需要向业主公开的，物业公司的账目，业主可以随时随地到税务部门去查询。
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.区域化物业管理的企业会根据区域(片区)物业管理的需要，科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划，最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费，为后续管理打好基础
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目前美国物业管理经理职位分为三个层次，三个层次的界限逐渐定成两个层次，即资产经理与物业经理逐渐合二为一，而物业经理的一部分职能也逐渐转由资产经理负责。
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美国的合格管理公司主要是指房地产管理公司，或是房地产公司中的物业管理部门
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一个完整的物业包括实物形态和非实物形态两部分
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按照用途划分可以将物业划分为居住类、办公类、商业类、工业与仓储类、农业类、公共建筑类、市政基础设施类、综合类物业等。
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物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体与客体之间依据法律和合同而享有的权利和承担的义务。
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物权是财产权，它的标的是物，它的义务主体是不特定的人，物权没有追及效力，即物权的标的物无论辗转于何人之手，权利人均不可追随其物而主张权利。
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良好的前台服务管理有利于提高写字楼和物业管理公司的品牌形象，从而提高租赁客户的满意度和管理公司的收益率。前台服务的好坏直接影响顾客对写字楼档次的认可度和对物业管理公司的满意度，所以物业管理公司要根据顾客的要求尽量提供周到、高效、优质的前台服务。
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物业管理公司和租户的关系管理包括发展商和租户、物业管理公司和租户两方面的关系管理
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委托方和租户客户的管理目标通常包括成本目标、服务质量目标、价格目标和管理责任目标。而这些目标往往会出现“物美价廉、成本低”这种相矛盾的要求，物业管理公司要了解和协调各方面的管理目标，最终确定多方达成共识的管理目标，以有利于物业管理公司制订行之有效的收费计划。
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不正当竞争行为是指物业服务企业采用不正当或违法手段获取经营利益的行为，如在投标过程中，物业服务企业采取行贿等窃取标底或其他公司投标计划，而设法中标的行为等。
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关于建筑物区分所有权的种类，一般有三种：纵切型区分所有权、横切型区分所有权及混合型区分所有权。
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房产处分权是指房产所有人或非所有人依法处置房产的权利，包括出售、出租、赠与、抵押等。房产处分权通常由所有人行使，在某种情况下，可由房产所有人依法授权房产使用者或经营者行使部分处分权。
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在经营型物业管理中，建筑物成了商品，由于其外界环境的以及内部管理的优势的不同，其使用期限会有较大的差异，市场价格缺不会有很大变动。
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特种物业按使用功能和用途分为以下几种类型：1.文化类物业；2.体育类物业；3.娱乐类物业；4.卫生类物业；5.交通类物业；6.宗教类物业。
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物业的配套性是指物业以其各种齐全的配套设施，满足人们各种需要的特性
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一般来说，写字楼物业主要集中在白天上班时间使用，此时，上下班人员及业务往来人员川流不息，人员流动性大，对保安、保洁、设备运行要求很高。而下班以后，整个物业基本处于暂停使用状态。这一特性决定了写字楼物业管理排班安排等方面与小区物业基本相同。
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物业管理客体的质量和物业管理市场单个消费者自己的房屋内的环境水平、设施保护有明显的区别
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“房地产”是指一个国家、地区或城市所拥有的房产和地产。因此，从微观的角度来看，一般只用“房地产”而非“物业”。如“房地产业”不可用“物业业”代替，“房地产体制改革”也不可用“物业体制改革”代替。
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按照物业使用过程中是否产生收益划分，物业可以划分为经营性和公益性物业。经营性物业包括商场、餐饮、娱乐物业等，公益性物业包括住宅、学校、医院等。
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物权以所有权的某些权能为内容，又有限制所有权的作用。所以，又称限制物权
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物业管理法律关系作为法律关系中的一种，是指物业管理法律规范在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的法定权利和义务关系。
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