新学年天津大学《房地产估价》在线作业二

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《房地产估价》在线作业二

从广义的角度来看，价值可分为（ ）。
A:使用价值和交换价值
B:投资价值和市场价值
C:公开市场价值和非公开市场价值
D:原始价值和账面价值
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某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／m2，成新率为80％，土地和建筑物的还原利率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为( )万元。
A:1257
B:1571
C:800
D:1300
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甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价1500元／平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有( )。
A:甲等于乙
B:甲大于乙
C:甲小于乙
D:难以判断
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房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（ ）。
A:买卖双方的知识水平
B:买卖双方的偏好
C:讨价还价能力
D:感情冲动
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一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年奥鹏天津大学平时在线作业。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。
A:50
B:40
C:46
D:不确定
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收益法公式V=a／r成立的条件是（ ）。
A:a每年不变，年期有限，r每年不变且大于零
B:a每年变化，年期有限，r每年不变且大于零
C:a每年不变，年期无限，r每年不变且大于零
D:a每年不变，年期有限，r每年变化且大于零
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下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。
A:建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B:建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C:建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D:建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
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在受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有（ ）。
A:估价方法
B:估价原则
C:估价价格
D:估价目的
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收益还原法又称承包商法。
A:正确
B:错误
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以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为(）
A:签订估价委托合同之日
B:发放抵押贷款之日
C:完成估价对象实地查看之日
D:未来处置抵押房地产之日
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某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。
A:被烧损前的状况
B:被烧损后的状况
C:被烧损前与被烧损后的差异状况
D:未来修复或重建后的状况
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资本化率（还原利率）＝( )＋风险调整值。
A:平均利润率
B:安全利率
C:经济增长率
D:银行贷款利率
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某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为（ ）万元。
A:23.75
B:24
C:23
D:23.69
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用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、（ ）、区域因素、个别因素修正。
A:环境因素
B:质量因素
C:交易日期
D:新旧程度
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甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元／m2，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元／m2，资本化率均为8％，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。
A:高于
B:低于
C:等于
D:低于或等于
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评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会( )。
A:越高
B:越低
C:不变
D:符合客观实际
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砖木结构二等的残值率为（ ）。
A:2%
B:4%
C:3%
D:5%
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基本完好房的成新度一般为（ ）。
A:十成新
B:九到十成新
C:六到七成新
D:七到十成新
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某一房地产价格水平的高低，主要取决于（ ）供求情况。
A:本地区房地产的
B:全国房地产的
C:本地区本类房地产的
D:本类房地产的
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下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。
A:独立、客观、公正原则属于普适性原则
B:合法原则属于一般性原则
C:最高最佳使用原则属于技木性原则
D:谨慎原则属于一般性原则
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交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。
A:正确
B:错误
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综合还原利率=土地还原利率+建筑物还原利率。
A:正确
B:错误
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一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。
A:买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
B:买方愿意付出的最高价格小于卖力愿意接受的最低价格
C:买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
D:买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格
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两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。
A:正确
B:错误
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用成本法估价时，房屋现值=房屋重置价格（ ）。
A:尚可使用年限
B:耐用年限
C:成新度
D:年折旧额
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运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（ ）。
A:交易双方有经济关系
B:会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性
C:房屋结构类型确认的正确与否
D:房屋买卖价格的准确性
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在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A:估价师声
B:估价的假设和限制条件
C:估价方法
D:估价对象
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某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。
A:取三者的平均值
B:取三者的中间值
C:任选其中之一
D:在三者的基础上综合分析决定
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即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。
A:正确
B:错误
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下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。
A:房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B:房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C:房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D:房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
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路线价法估价的第二个步骤为( )
A:设定标准深度
B:求取路线价
C:编制深度百分率表
D:划分路线价区段
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拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（ ）
A:拍卖价格＞招标价格＞协议价格
B:拍卖价格＞协议价格＞招标价格
C:招标价格＞拍卖价格＞协议价格
D:招标价格＞协议价格＞拍卖价格
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同一宗房地产，建筑物价格=房地价格+土地价格。
A:正确
B:错误
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某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。
A:2005年8月16日
B:2005年12月15日
C:估价作业期间的任意一天
D:估价人员与委托人商定的某天
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收益法中的运营费用包括（ ）。
A:所得税
B:房地产改扩建费用
C:电梯、空调等的折旧费
D:建筑物的折旧费
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因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。
A:自然折旧
B:物质折旧
C:功能折旧
D:经济折旧
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某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A:现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B:现时该房改房上市交易的正常价格
C:现时该房屋的房改成本价
D:当时该房屋的房改成本价
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建筑物净收益=（）建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A:建筑物重置价
B:建筑物现值
C:土地价格
D:房地产价格
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为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45 元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3 5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为()元每平米。
A:2204.55
B:2397.99
C:3237.60
D:3345.64
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通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。
A:土地取得成本+开发成本
B:土地取得成本+开发成本+管理费用
C:土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D:开发完成后的房地产价值
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