天津大学《房地产估价》在线作业二

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《房地产估价》在线作业二-00001

某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。
A:19％
B:21％
C:23％
D:25％
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有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A:30
B:40
C:50
D:60
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同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。
A:正确
B:错误
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评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会( )。
A:越高
B:越低
C:不变
D:符合客观实际
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从广义的角度来看，价值可分为（ ）。
A:使用价值和交换价值
B:投资价值和市场价值
C:公开市场价值和非公开市场价值
D:原始价值和账面价值
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甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价1500元／平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有( )。
A:甲等于乙
B:甲大于乙
C:甲小于乙
D:难以判断
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某一房地产价格水平的高低，主要取决于（ ）供求情况。
A:本地区房地产的
B:全国房地产的
C:本地区本类房地产的
D:本类房地产的
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因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。
A:自然折旧
B:物质折旧
C:功能折旧
D:经济折旧
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用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、（ ）、区域因素、个别因素修正。
A:环境因素
B:质量因素
C:交易日期
D:新旧程度
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某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
A:37
B:40
C:60
D:63
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交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。
A:正确
B:错误
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收益法公式V=a／r成立的条件是（ ）。
A:a每年不变，年期有限，r每年不变且大于零
B:a每年变化，年期有限，r每年不变且大于零
C:a每年不变，年期无限，r每年不变且大于零
D:a每年不变，年期有限，r每年变化且大于零
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即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。
A:正确
B:错误
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下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。
A:独立、客观、公正原则属于普适性原则
B:合法原则属于一般性原则
C:最高最佳使用原则属于技木性原则
D:谨慎原则属于一般性原则
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某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。
A:合法原则
B:最高最佳使用原则
C:估价时点原则
D:替代原则
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下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是()。
A:房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B:房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况影像资料，内部状况可不拍摄
C:房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D:估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
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某宗房地产的土地总面积1000m2，建筑总面积5000m2，房地单价1800元／m2，土地单价1500元／m2，建筑物的重置价格2000元／m2，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。
A:正确
B:错误
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某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。
A:1838.00
B:1844.55
C:1845.87
D:1850.00
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与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ ）。
A:均衡原理
B:预期原理
C:竞争原理
D:替代原理
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基本完好房的成新度一般为（ ）。
A:十成新
B:九到十成新
C:六到七成新
D:七到十成新
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在受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有（ ）。
A:估价方法
B:估价原则
C:估价价格
D:估价目的
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收益法中的运营费用包括（ ）。
A:所得税
B:房地产改扩建费用
C:电梯、空调等的折旧费
D:建筑物的折旧费
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一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不易采用。
A:1年
B:0.5年
C:2年
D:3年
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下列情况中会导致房地产价格上升的是()。
A:上调贷款利率
B:收紧房地产开发贷款
C:开征房地产持有环节的税收
D:增加土地供应
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楼面地价＝（ ）建筑容积率。
A:建筑层数
B:建筑覆盖率
C:绿地率
D:土地单价
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一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。
A:买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
B:买方愿意付出的最高价格小于卖力愿意接受的最低价格
C:买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
D:买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格
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建筑物净收益=（）建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A:建筑物重置价
B:建筑物现值
C:土地价格
D:房地产价格
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某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。
A:2.00％
B:2.13％
C:2.22％
D:2.50％
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下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。
A:房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B:房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C:房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D:房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
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运用市场比较法时，对比较实例为拍卖、招标的价格，不需进行交易情况修正。
A:正确
B:错误
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某宗房地产的纯收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12％土地资本化率10％，则该宗房地产的总价值为( )万元。
A:417
B:500
C:460
D:450
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以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（ ）。
A:普通商品住房和经济适用住房
B:宾馆与写字楼
C:普通住宅及其配套的娱乐房地产
D:城市地铁和城市公交
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某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。
A:取三者的平均值
B:取三者的中间值
C:任选其中之一
D:在三者的基础上综合分析决定
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同一宗房地产，建筑物价格=房地价格+土地价格。
A:正确
B:错误
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新建建筑物价格＝( )＋建造建筑物费用＋正常利税。
A:征地费
B:拆迁安置补偿费
C:地价款
D:零
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某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。
A:市场不景气
B:该别墅区的环境条件变差
C:该别墅区的单位开发成本降低
D:开发商获得满意的利润即可
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以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为(）
A:签订估价委托合同之日
B:发放抵押贷款之日
C:完成估价对象实地查看之日
D:未来处置抵押房地产之日
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某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。
A:被烧损前的状况
B:被烧损后的状况
C:被烧损前与被烧损后的差异状况
D:未来修复或重建后的状况
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某商品住宅总价为98万元，首付奥鹏天津大学平时在线作业款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为()。
A:7.65％
B:75％
C:9.42％
D:10.19％
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有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为（）万元。
A:400
B:450
C:500
D:540
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