奥鹏远程教育天津大学《房地产估价》在线作业二

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《房地产估价》在线作业二

某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A:现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B:现时该房改房上市交易的正常价格
C:现时该房屋的房改成本价
D:当时该房屋的房改成本价
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在受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有（ ）。
A:估价方法
B:估价原则
C:估价价格
D:估价目的
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某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。
A:合法原则
B:最高最佳使用原则
C:估价时点原则
D:替代原则
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下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。
A:独立、客观、公正原则属于普适性原则
B:合法原则属于一般性原则
C:最高最佳使用原则属于技木性原则
D:谨慎原则属于一般性原则
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（ ）是防范估价风险的最后一道防线。
A:估价师声明
B:估价的假设和限制条件
C:审核估价报告
D:估价报告应用有效期
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资本化率（还原利率）＝( )＋风险调整值。
A:平均利润率
B:安全利率
C:经济增长率
D:银行贷款利率
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收益法中所指的收益是（）。
A:估价时点前一年的收益
B:估价时点前若干年的平均收益
C:估价时点以后的未来预期正常收益
D:估价时点前最高盈利年份的收益
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以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（ ）。
A:普通商品住房和经济适用住房
B:宾馆与写字楼
C:普通住宅及其配套的娱乐房地产
D:城市地铁和城市公交
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某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元，这意味着该评估价格不是客观合理的。
A:正确
B:错误
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某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。
A:2.00％
B:2.13％
C:2.22％
D:2.50％
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一宗土地使用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为( )万元。
A:800
B:1000
C:900
D:1800
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因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。
A:自然折旧
B:物质折旧
C:功能折旧
D:经济折旧
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某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。
A:市场不景气
B:该别墅区的环境条件变差
C:该别墅区的单位开发成本降低
D:开发商获得满意的利润即可
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下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是()。
A:房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B:房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况影像资料，内部状况可不拍摄
C:房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D:估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
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在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )直接成本利润率。
A:后续开发成本+管理费用
B:后续开发成本+管理费用+销售费用
C:待开发房地产价值+后续开发成本
D:待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
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某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。
A:19％
B:21％
C:23％
D:25％
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有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A:30
B:40
C:50
D:60
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收益还原法又称承包商法。
A:正确
B:错误
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某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为（ ）万元。
A:23.75
B:24
C:23
D:23.69
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估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。
A:价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B:价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C:价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D:价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
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某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为()。
A:7.65％
B:75％
C:9.42％
D:10.19％
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楼面地价＝（ ）建筑容积率。
A:建筑层数
B:建筑覆盖率
C:绿地率
D:土地单价
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综合还原利率=土地还原利率+建筑物还原利率。
A:正确
B:错误
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某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。
A:1838.00
B:1844.55
C:1845.87
D:1850.00
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房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（ ）。
A:买卖双方的知识水平
B:买卖双方的偏好
C:讨价还价能力
D:感情冲动
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若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）。
A:78％
B:85％
C:117％
D:150％
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商业经营的房地产，其净收益为（ ）。
A:商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润
B:商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润－投资利息
C:商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－投资利息
D:商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－商业利润－投资利息
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以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价？（ ）。
A:收益法
B:成本法
C:假设开发法
D:市场法
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一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。
A:买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
B:买方愿意付出的最高价格小于卖力愿意接受的最低价格
C:买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
D:买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格
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甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价1500元／平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有( )。
A:甲等于乙
B:甲大于乙
C:甲小于乙
D:难以判断
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收益法中的运营费用包括（ ）。
A:所得税
B:房地产改扩建费用
C:电梯、空调等的折旧费
D:建筑物的折旧费
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两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。
A:正确
B:错误
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拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（ ）
A:拍卖价格＞招标价格＞协议价格
B:拍卖价格＞协议价格＞招标价格
C:招标价格＞拍卖价格＞协议价格
D:招标价格＞协议价格＞拍卖价格
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建筑物净收益=（）建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A:建筑物重置价
B:建筑物现值
C:土地价格
D:房地产价格
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某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。
A:1765
B:2000
C:2069
D:2400
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下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。
A:建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B:建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C:建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D:建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
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假设开发法中，估价时点通常是（ ）
A:开发完成后的房地产价值所对应的时间
B:开发结束时的时间
C:全部租售出去的时间
D:购买待开发房地产时的时间
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某宗房地产的纯收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12％土地资本化率10％，则该宗房地产的总价值为( 奥鹏天津大学平时在线作业 )万元。
A:417
B:500
C:460
D:450
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选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。
A:同一地区
B:同一城市
C:同一供求范围内的类似地区
D:同一地区或同一供求范围内的类似地区
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甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元／m2，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元／m2，资本化率均为8％，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。
A:高于
B:低于
C:等于
D:低于或等于
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