南开大学23秋学期《房地产估价》在线作业一

奥鹏南开大学23年秋季新学期作业参考

23秋学期（高起本：1709-2103、专升本/高起专：2003-2103）《房地产估价》在线作业-00001

构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为（）
A:环境因素
B:自身因素
C:经济因素
D:外部因素
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()是以估价对象与其外部环境是否协调,来判定估价对象是否为最高最佳利用。
A:收益递增递减原理
B:均衡原理
C:适合原理
D:供求原理
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某房地产总价180万元,分两期支付,首期付款60万元,余款在半年后一次付清,年利率6%,该房地产的实际价格为()万元
A:180
B:178.4
C:183.5
D:176.6
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任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费,并且要受制于其所在的空间环境,这是由于房地产的( )特性。
A:不可移动
B:独一无二
C:相互影响
D:易受限制
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五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整
A:供水、排水、电力、电信
B:给水、排水、燃气、热力
C:排水、电力、通信、燃气
D:排水、电力、通信、热力
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假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的()的“倒算法”。
A:比较法
B:成本法
C:收益法
D:长期趋势法
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某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为1681元/m2、1712元/m2、1744元/m2、1781元/m2和1815元/m2,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2008年的价格为()。
A:1865元/m2
B:1849元/m2
C:1915元/m2
D:1882元/m2
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运营费用与()之比,称为运营费用率。
A:潜在毛收入
B:有效毛收入
C:净收益
D:正常利润
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某可比实例在其房地产状况下的价格为4000元/m2,采用间接比较调整方法,可比实例房地产状况比标准房地产状况劣4%,估价对象房地产状况比标准房地产状况优8%,则估价对象房地产状况下的价格为()元/m2。
A:4500
B:3556
C:4147
D:3858
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比准价格A、B、C、D、E分别为26万、28万、28.5万、26.5万、29.5万,若以它们的中位数作为估价对象的最终结果,则为( )万元。
A:27
B:27.7
C:28
D:28.5
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运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。
A:幅度
B:数额
C:比率
D:指数
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在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内
A:0．5～2．0
B:1．5～2．0
C:0．5～1．5
D:1．0～1．5
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某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡
A:3473
B:4365
C:4500
D:4635
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市场提取法是利用与估价对象建筑物具有()的可比实例来求取建筑物折旧的方法。
A:类似用途
B:类似折旧程度
C:相同建筑结构
D:相同建成年代
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房地产由于不可移动及变更用途困难,直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况,是( )。
A:本国房地产总的供求状况
B:地区房地产总的供求状况
C:本国同类房地产的供求状况
D:本地区同类房地产的供求状况。
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（）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。
A:收益递增递减原理
B:均衡原理
C:适合原理
D:供求原理
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某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元
A:180
B:178.4
C奥鹏南开大学23年秋季新学期作业参考:183.5
D:176.6
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假设开发法的理论依据与（）相同
A:市场法
B:成本法
C:收益法
D:长期趋势法
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在一个估价项目中,首先要明确估价基本事项,其中()是龙头。
A:估价对象
B:估价目的
C:价值时点
D:估价内容
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选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可
A:3个以上
B:5个以下
C:3～5个
D:3～10个
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房地产权利的种类中，属于债权的是（）
A:地役权
B:建设用地使用权
C:抵押权
D:租赁权
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在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。
A:市场法
B:成本法
C:收益法
D:假设开发法
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房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体
A:实体、权益、区位
B:实物、权益、区位
C:实物、权益、位置
D:实体、权益、位置
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估价时点是由（）决定的
A:估价目的
B:估价师
C:委托人
D:估价机构
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某宗房地产预测其未来第一年的有效毛收入为40万元,运营费用为20万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长4%,运营费用增长3%,收益期限假设为无限年,该宗房地产的报酬率为8%。该宗房地产的收益价格为()万元。
A:300
B:800
C:600
D:1400
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房地产的( )特性,使得房地产具有独占性。
A:不可移动
B:供给有限
C:价值量大
D:用途多样
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运用平均增减量法进行预测的条件是,房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,并且各期上升或下降的()大致接近。
A:幅度
B:数额
C:比率
D:指数
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某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允许将容积率提高到5,楼面地价不变,则应补地价()万元。
A:20
B:30
C:40
D:50
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某宗房地产的收益期限为40年,通过预测得到其未来3年的净收益分别为20万元、23万元25万元,从未来第4年至收益期限结束的净收益将稳定在28万元,该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()。
A:266
B:264
C:262
D:260
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收益法的理论依据为()。
A:替代原理
B:生产费用价值论
C:预期原理
D:适合原理
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选取可比实例时,应符合的要求包括()等
A:可比实例的交易方式应适合估价目的
B:可比实例与估价对象的区位相近
C:可比实例与估价对象的用途相同
D:可比实例的成交日期应接近价值时点
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具体的长期趋势法主要有（）等
A:数学曲线拟合法
B:市场提取法
C:平均发展速度法
D:移动平均法
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路线价法中,选取标准宗地应符合()等要求。
A:一面临街
B:两面临街
C:土地形状为矩形
D:用途为所在路线价区段具有代表性的用途
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房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样,需要具备()三个条件。
A:使用价值
B:保值性
C:稀缺性
D:有效需求
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引起房地产价格上升的原因主要有（）
A:对房地产本身进行投资改良
B:通货膨胀
C:需求增加导致稀缺性增加
D:外部经济
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争取房地产估价业务的措施可以通过（）等方式进行。
A:给予回扣或折扣
B:提高服务质量
C:恰当的宣传
D:提升估价机构的品牌
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下列属于房地产特性的有()。
A:不可移动
B:价值较大
C:流动性强
D:独一无二
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以下（）有助于把握最高最佳使用原则
A:替代原理
B:收益递增递减原理
C:均衡原理
D:适合原理
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求取报酬率的方法有多种，包括（）
A:长期趋势法
B:累加法
C:市场提取法
D:分部分项法
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房地产外部因素可再分为（）
A:制度政策因素
B:经济因素
C:社会因素
D:权益因素
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功能过剩一般是可以修复的,它包括功能过剩造成的无效成本,以及功能过剩造成的超额持有成本。
A:对
B:错
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房地产具有供给有限性,本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。
A:对
B:错
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搜集什么样的实例资料，主要取决于估价对象的不同。（）
A:错误
B:正确
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房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分,是依附于房地产实物上的权利义务。
A:对
B:错
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运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。（）
A:错误
B:正确
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当房地产价值或价格时间序列的逐期发展速度大致相同时,可以采用平均增减量法进行预测。
A:对
B:错
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通常把市场法求得的价值简称为市场价格。（）
A:错误
B:正确
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估价时点既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。（）
A:错误
B:正确
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有租约限制的房地产，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。（）
A:错误
B:正确
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对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例（）
A:错误
B:正确
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