南开大学23秋学期《房地产估价》在线作业三

奥鹏南开大学23年秋季新学期作业参考

23秋学期（高起本：1709-2103、专升本/高起专：2003-2103）《房地产估价》在线作业-00003

某宗房地产交易总价为60万元,合同约定,首期付款30%,余款分别于半年后和一年后分期平均支付,假设年利率为6%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元。
A:58.21
B:57.62
C:58.79
D:57.21
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有一宗房地产交易实例,其成交总价为40万元,其中首付10%,余款在半年和1年后分两次平均支付,假设月利率为0.5%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元
A:37.91
B:38.25
C:38.42
D:50
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距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标,其中相对最科学的距离指标是()。
A:空间直线距离
B:交通线路距离
C:交通时间距离
D:经济距离
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某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。
A:4367
B:4617
C:4446
D:4161
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某宗房地产每年的有效毛收入为50万元,毛租金乘数为12.5,潜在毛收入乘数为12,有效毛收入乘数为13,净收益乘数为13.5,则该宗房地产的价值为()万元。
A:600
B:625
C:650
D:675
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甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）
A:甲
B:乙
C:甲、乙一样
D:无法判断
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()是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格,也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。
A:房地产的供给价格
B:房地产的需求价格
C:房地产的市场价格
D:房地产的均衡价格
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城市规划对于土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定属于房地产利用的()方面的限制。
A:房地产权利的设立
B:房地产权利行使
C:房地产使用管制
D:房地产相邻关系
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从区位优劣角度看,()主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。
A:居住房地产
B:别墅
C:商业房地产
D:工业房地产
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假设开发法中,同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是( )。
A:业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发
B:自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发
C:被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发
D:自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发
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某宗房地产预测其未来第一年的有效毛收入为40万元,运营费用为20万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长4%,运营费用增长3%,收益期限假设为无限年,该宗房地产的报酬率为8%。该宗房地产的收益价格为()万元。
A:300
B:800
C:600
D:1400
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在不同的付款方式下,在成交日期讲明,但不是在成交日期一次付清的价格为为( )。
A:名义价格
B:实际价格
C:市场价格
D:成交价格
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数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）
A:直线趋势法
B:指数曲线趋势法
C:二次抛物线趋势法
D:平均增减量法
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为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为()。
A:快速变现值价值
B:谨慎价值
C:在用价值
D:残余价值
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在现实中,某种房地产在某一时间的潜在供给量为( )。
A:存量-灭失量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量
B:存量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量
C:存量-灭失量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量
D:存量-灭失量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转奥鹏南开大学23年秋季新学期作业参考换为该种房地产量
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估价时点是由（）决定的
A:估价目的
B:估价师
C:委托人
D:估价机构
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从理论上讲,()是街道对地价影响的转折点。
A:标准临街宗地
B:标准临街深度
C:标准临街宽度
D:路线价区段
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合法原则要求评估价值是在依法判定的()状况下的价值或价格。
A:估价人员
B:估价机构
C:估价对象
D:估价委托人
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某宗房地产每年的净收益为50万元,资本化率为8%,则该宗房地产的价值为()万元。
A:600
B:625
C:650
D:675
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从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点
A:标准临街宗地
B:标准临街深度
C:标准临街宽度
D:路线价区段
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房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A:不可移动
B:供给有限
C:价值量大
D:用途多样
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某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似的现房价格为4500元/㎡,出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为()元/㎡
A:3473
B:4365
C:4500
D:4635
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运用比较法估价,选取可比实例的数量,一般选取( )可比实例即可。
A:4个以上
B:3-5个
C:5个以上
D:5-10个
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预测某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益将在上一年的基础上增加2万元,收益期限假设为无限年,该房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()万元。
A:220
B:340
C:400
D:500
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任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费,并且要受制于其所在的空间环境,这是由于房地产的( )特性。
A:不可移动
B:独一无二
C:相互影响
D:易受限制
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甲、乙两块土地,甲土地的单价2000元/m2,容积率为2;乙土地的单价为2800元/m2,容积率为2.5,假设两块土地其他条件相同,则明智的购买者应购买()。
A:甲土地
B:乙土地
C:甲、乙都一样
D:不能确定
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某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）
A:物质折旧
B:外部性折旧
C:经济折旧
D:功能折旧
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某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/m2,出租的年末净收益为率为330元/m2,假设折现率为10%,风险补偿为房价的2%,则该期房目前的价格为()元/m2
A:2934
B:2970
C:3300
D:3630
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下列房地产适宜采用比较法进行估价的为()。
A:学校
B:机场
C:写字楼
D:博物馆
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一般地说，增加房地产开发环节的税收．会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）
A:下降，下降
B:下降，上升
C:上升，下降
D:上升，上升
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下列属于房地产特性的有()。
A:不可移动
B:价值较大
C:流动性强
D:独一无二
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具体的长期趋势法主要有()等。
A:数学曲线拟合法
B:市场提取法
C:平均发展速度法
D:移动平均法
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根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同,收益法分为()几种方法。
A:直接资本化法
B:间接资本化法
C:收益资本化法
D:报酬资本化法
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建筑物实物因素包括（）
A:建筑规模
B:建筑结构
C:朝向
D:设施设备
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引起房地产价格上升的原因主要有（）
A:对房地产本身进行投资改良
B:通货膨胀
C:需求增加导致稀缺性增加
D:外部经济
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选取可比实例时,应符合的要求包括()等
A:可比实例的交易方式应适合估价目的
B:可比实例与估价对象的区位相近
C:可比实例与估价对象的用途相同
D:可比实例的成交日期应接近价值时点
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具体一组房地产的区位,是该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系,包括()。
A:位置
B:外部配套设施
C:交通
D:周围环境
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假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（）
A:在建工程
B:待开发的土地
C:可装饰装修改造的房屋
D:可改变用途的旧房
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房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权,其中共有可分为()
A:按份共有
B:按权共有
C:共同共有
D:共享共有
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累加法求取报酬率的公式为:报酬率等于安全利率加上()减去投资带来的优惠率。
A:投资风险补偿率
B:投资利润补偿
C:管理负担补偿率
D:缺乏流动性补偿率
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签订了书面估价委托合同之后,估价机构未经委托人书面同意,不得转让、变相转让委托的估价业务。
A:对
B:错
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房地产的独一无二性,决定了房地产市场是一个地区性市场。
A:对
B:错
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总的来讲,房地产的价格与其需求正相关,与其供给负相关。
A:对
B:错
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政府对价格的干预,还有最高限价和最低限价,它们对估价结果不会产生影响。
A:对
B:错
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在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于经济因素（）
A:错误
B:正确
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收益法是以预期原理为基础。预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素而是现在的因素。
A:对
B:错
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市场状况调整的百分率法中,市场状况调整系数应以价值时点时的价格为基准来确定。
A:对
B:错
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功能过剩一般是可以修复的,它包括功能过剩造成的无效成本,以及功能过剩造成的超额持有成本。
A:对
B:错
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房地产估价是替代市场定价。
A:对
B:错
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比较法适用的对象表明,只要是具有交易性的房地产都可以采用比较法进行估价。
A:对
B:错
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