南开大学23年秋学期《物业管理概论》在线作业二

奥鹏南开大学23年秋季新学期作业参考

23秋学期（仅限-高起专1909、专升本1909）《物业管理概论》在线作业-00002

目前我国有多部法律直接或间接涉及物业管理，例如，私法方面，《民法通则》的相邻关系制度，《物权法》的区分所有权制度，《合同法》的委托合同制度均是物业管理立法的基础；公法方面，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等法律则包括一些物业管理应该遵循的强制性规范。
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美国的注册物业管理经理主要是指管理大型居住、商业、零售或工业物业或者综合物业，并且对管理的物业成绩负责的管理者
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多年来，我国改变了原来单一的国家建房投资渠道，投资来源逐步形成了多样化格局。伴随着城市房改制度的日益深化，住宅业也逐步商品化和居民私有化。这就使小区内的房屋产权结构发生了根本性的改变，一个小区或一幢楼房有可能由几十家单位或众多的个人共同拥有。产权多元化是住宅物业的特点。
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资质是物业服务企业进入物业管理市场必备的条件
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英国物业管理特点是物业的所有权与管理权不分离。物业管理公司与业主的关系是雇佣关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。
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写字楼管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是指让用户在写字楼里工作安全放心；舒适是指要创造优美整洁的环境，让用户感到舒适、方便；快捷是指让用户在大楼内可随时与世界各地进行联系，交换信息，抓住商机。
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民事性质的法律关系在物业管理法律关系中占少数，如业主与物业服务企业之间基于物业服务合同建立起来的服务与被服务的关系。民事法律关系主要有三个特点：主体法律地位平等；大多由当事人自愿设立；当事人的权利、义务一般是对等的，即双方之间互相享有权利和负有义务。
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英国物业管理特点是物业管理及收费标准由市场形成。政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少管理费由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价决定，视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少与深浅等情况而不同。
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质量是物业服务企业进入物业管理市场必备的条件，是企业经营能力和企业实力的综合反映，与企业的资本数额、专业人员数量和经营业绩等因素直接相关，物业服务企业质量等级分为一级、二级、三级。
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特种物业主要是指包括住宅在内的写字楼、商业场所、酒店物业和工业物业以外，有必要运用物业管理的方法实施管理的物业。
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物业管理公司要根据物业的设施设备质量状况和管理服务质量状况及市场成本价格状况和自身企业管理水平确定各项管理服务的成本，最终编制准确的物业管理费用预算方案，从而为制定物业管理服务收费、服务成本控制和企业物业管理计划提供有效的依据。
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物业的配套性是指物业以其各种齐全的配套设施，满足人们各种需要的特性
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私有产权是指关于资源利用和所有的权利。但是，这并不意味着所有与资源有关的权利都掌握在一个人手里，私有产权可以由两个人或多个人拥有。
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英国房屋管理政策规定，业主会议因维修达不成一致意见的，业主不可以申请政府部门裁决，因此房屋得到及时维修，不能保障广大业主的权益，也避免问题议而不决，从而促进业主提高协商效率。
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单纯型写字楼，就是写字楼基本上只有办公一种功能，没有其他功能(如公寓、展示厅、餐饮等)；商住型写字楼，就是既提供办公又提供住宿的写字楼。这类楼宇又分为两种：一种是办公室内有套间可以住宿；另一种是楼的一部分做办公用途，另一部分做住宿用途。
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物权以所有权的某些权能为内容，又有限制所有权的作用。所以，又称限制物权
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物业管理市场上往往特别的需要道德意识来维护物业管理水平，或者可以说物业管理市场的质量在相当大的程度上取决于一个社会的精神文明水平
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美国物业经理职位分为三个层次，物业管理第二层是物业经理，该职位属于中间层次，其主要职责是联系相关代理商，拟定物业财务报表，做广告、物业招租等。
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目前美国物业管理经理职位分为三个层次，三个层次的界限逐渐定成两个层次，即资产经理与物业经理逐渐合二为一，而物业经理的一部分职能也逐渐转由资产经理负责。
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宗教类物业包括教堂、礼拜堂、庙宇、宗祠等
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发展商与租户的关系管理包括服务关系、费用关系、纠纷关系三个方面
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物业服务企业有别于政府机构和事业单位
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某个住宅单位可作为一项物业
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法律关系是指法律规范在调整经济关系的过程中所形成的人与人之间的权利和义务关系
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物业管理服务是一种民事活动，但它是涉及千家万户利益的公共性服务，因此政府部门必须加大行政监管力度，规范物业管理市场秩序，创造公平的市场环境，保护广大消费者的权益。
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限期停业整顿或吊销营业执照是房地产管理部门因物业服务企业有严重违法行为，而命令其停止整顿的行政处罚。例如，《物业管理条例》规定，物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，除了由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用数额2倍以下的罚款之外，不必吊销资质证书。
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为了使业主和租户放心，美国物业管理公司往往还在物业保险上作较多投入。美国现代房屋保险主要有产权保险和房屋保险。其中，产权保险的保险标的就是房地产产权，保险费通常按投保物业的价值确定，一般为物业价值的0.075％。
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在一般市场上，当消费者获取某种商品或服务以后，消费者会直接关心维护自己客体的质量，因为消费者的利益和客体的质量具有直接的利益关系；而在物业管理市场上，两者之间往往具有间接性和分离性。现行的市场上，客体的物业管理服务通常是由第三者的物业公司来提供的。
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警告是管理机关对违法者的正式谴责和警示，是强制性的行政处罚，应有书面裁决；通报批评也是对行为人的谴责和警示，适用于处分有较大危害性的违法行为。例如，业主、使用人或物业服务企业搭建违章建筑，经教育劝止屡教不改的，房地产管理部门可对此做出处罚。
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省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责一级和一级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
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居住型物业管理的要求，在管理服务上，例如，要高起点，高要求。所谓高起点是指居住型物业管理工作要立足日常的管理服务，而高要求则指即使平凡的奥鹏南开大学23年秋季新学期作业参考工作，都要按照合同或规范的要求，达到相应的技术指标。例如，房屋完好率要达到90％以上，卫生清洁率为95％以上等。
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物业是单元性的房地产，是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的多宗房地产以及依托于该实体上的权益
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经营型物业的收入，主要包括经营收入和其他业务收入两个方面。经营收入一般是指出租建筑物楼面及其附属的配套设施设备的租金收入。其他业务收入则包括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心、交通等项服务所得。
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简单地说，产权就是财产权利
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物业服务企业一级资质在审批前，应当由国务院建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。
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美国各地物业管理合同对收费的规定往往受所在地区环境、设施和管理方式等的影响，收费标准和收费项目也是十分复杂的
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物业服务企业按服务形式划分，有独立的物业服务企业和附属于房地产开发企业的物业服务企业两类。这两类企业目前都比较普遍。
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与物业投资方或租赁方签订物业管理服务合同，约定各方的权利和义务、服务内容及服务标准、管理成本及收费标准、管理规定及规章制度、违约责任及相应奖惩等合同内容。规范合理的物业管理服务合同有利于物业管理公司提供优质的服务，在满足投资方和租赁方要求的同时获取企业自身最佳的经济价值。
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按照物业使用过程中是否产生收益划分，物业可以划分为经营性和公益性物业。经营性物业包括商场、餐饮、娱乐物业等，公益性物业包括住宅、学校、医院等。
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在物业管理过程中，要充分保障建筑物“区分所有权人”的财产权利，就必须处理好区分所有权人形成的“部分共有”或“全体共有”的产权关系。
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房产租赁权是指房产所有人或非所有人依法作为房产出租人，将房产所有权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的权利。
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美国注册物业管理经理人需通过一系列考试，包括物业维护运营、人力资源管理、营销与出租、金融操作、资产管理、风险管理等。
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由于经营型物业具有综合性的特点，因此，经营型的物业管理也就有综合性的统一管理特点。它既包括受业主委托，参与物业的出售出租方案的制订与实施和商业策划等，又有结构装修、设备维修等技术管理内容，还有清洁、保安、绿化等专项服务内容，同时还代表产权人和租用者与政府有关部门、公共事业部门、社会团体等组织就相关问题协商。
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房产所有权是指房产所有人在法律规定的范围内占有、使用、处分其房产，并从房产上获得合法收益的权利。
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英国物业管理特点是自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速，政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理，私人楼字越来越多地委托专业的物业公司管理。
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房产留置权是指债权人按照合同约定占有债务人的房产，当债务人不按照合同给付应付款项超过一定期限时，债权人可以留置债务人的房产，折价或者以变卖房产的价款优先清偿的非担保物权。
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美国的合格楼宇经理主要是指管理一些住宅物业，如受政府补助的中低收入者居住的公寓、私房业主的活动或共管协会、独立家庭住宅或活动住宅庭院，并且主要负责场所管理的管理者
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租赁关系管理包括发展商和租户、物业管理公司和租户两方面的关系管理。发展商与租户的关系管理主要包括租赁关系、合作关系和责任关系三个方面；物业管理公司和租户的关系管理包括服务关系、费用关系、纠纷关系三个方面。
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物业的自然属性又称物业的物理性质。
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学生公寓的管理内容包括学生公寓的安全管理、卫生管理、住宿管理，各种公用设施零星维修工作，学生公寓家具维修、采购及其管理，学生床单、被罩的洗涤和发放等工作
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