南开大学23年秋学期《物业管理概论》在线作业三

奥鹏南开大学23年秋季新学期作业参考

23秋学期（仅限-高起专1909、专升本1909）《物业管理概论》在线作业-00003

徒有其表的集合体——业主委员会不能现实地代表消费者行使有关权力，这就是需求市场的松散性特征
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物权以所有权的某些权能为内容，又有限制所有权的作用。所以，又称限制物权
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今天人们对居所的功能需求更为广泛，不仅需要满足生活所需的配套功能，而且需要满足现代精神需求和社会交往的各种功能。因此，一般来说，住宅内部的功能越来越完备，对住宅外部环境的要求也越来越高，需要功能完整的小区配套，居民足不出产就能满足基本生活要求。即使遇上生活中的难事，也能委托物业管理公司代办，即服务的功能日益强大。
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特种物业中交通类物业包括：公路、铁路、桥梁、涵洞、通道、车站、码头、空港等是公益性质的。
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良好的前台服务管理有利于提高写字楼和物业管理公司的品牌形象，从而提高租赁客户的满意度和管理公司的收益率。前台服务的好坏直接影响顾客对写字楼档次的认可度和对物业管理公司的满意度，所以物业管理公司要根据顾客的要求尽量提供周到、高效、优质的前台服务。
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非法买卖、租赁物业的行为，主要表现在：1.为谋取暴利，骗取国家优惠补贴，进行非法买卖、租赁物业，从而妨害了物业市场秩序的行为；2.逃避物业登记管理，非法出租物业，或以临时借用等形式，变相买卖、出租物业，这实质上是一种非法的物业交易活动，也是一种偷逃物业税的行为。
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不正当竞争行为是指物业服务企业采用不正当或违法手段获取经营利益的行为，如在投标过程中，物业服务企业采取行贿等窃取标底或其他公司投标计划，而设法中标的行为等。
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经营型物业是以商品形式存在的，具有商业特性。随着人们生活水平的提高，对这类物业的需求也越来越多样化和高档化，为满足这些需要，其功能的开发也越来越多样化和高档化，于是其商业特性更加不突出了。
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美国的合格楼宇经理主要是指管理一些住宅物业，如受政府补助的中低收入者居住的公寓、私房业主的活动或共管协会、独立家庭住宅或活动住宅庭院，并且主要负责场所管理的管理者
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由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，所以火灾隐患因素多。因此，写字楼防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。
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国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理奥鹏南开大学23年秋季新学期作业参考。
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英国的高层楼宇公共部位的维修问题，到底该不该修，如何修，由所有受益业主共同协商决定。若全体业主达不成一致意见，则任何一个业主都可以向政府主管部门申请裁决，政府主管部门接到申请后，可以实地勘察，认为房屋存在安全隐患必须维修的，会责令全体业主限期达成一致意见。
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与一般物业不同，经营型物业功能具有综合性的特点
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新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设半年的暂定期
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美国是传统物业管理的故乡，英国则是现代物业管理的摇篮
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参与物业开发建设、经营管理与消费的人与人之间的关系，本质上是一种商品经济的关系，从生产到消费都不是无偿的。
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1929年，全美物业管理协会(IREM)成立
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英国物业管理特点是物业管理及收费标准由市场形成。政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少管理费由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价决定，视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少与深浅等情况而不同。
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物业可以根据区域空间作相对分割
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在特种物业中，求知的场所要求灯光明亮柔和，环境安静，一般来说不应铺设地板或地毯。医疗卫生场所应特别强调通风，并配置一定数量的坐椅供患者和家属休息等候，等等。
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广义的房地产是指房屋、屋地基以及附属土地。这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和屋地基紧密结合的土地。
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法律责任与道义责任或其他社会责任不同的是，法律责任具有国家强制性，并以法律的规定为最终依据
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物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级和四级
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社区文化是构成社区的一个重要要素，是居住型物业管理深层次和走向成熟的体现。文化需要培植、引导和积累。社区文化是属于精神和物质层面的东西，社区文化构建的成功反映了物业管理的物化劳动与精神需求的融合，标志着管理的成熟和管理市场的稳定。
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物业管理作为房地产综合开发的延续和完善，按照社会化、企业化、专业化、制度化的发展思路，对物业实施有效的管理和优质的服务，是现代化城市管理和房地产经营的重要组成部分。
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由于在英国，水、电零星维修的人工费是非常贵的，基本上是每半个小时50英镑，由于房屋互不相连，维修及管理服务都非常简单，社区关系也非常简单，容易产生邻里纠纷和共同事务的处理。
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特种物业的物业管理，具有一般物业管理的共性，即都是“以物为媒，以人为本”的管理服务，管理专项如物业维护、环境清洁、治安保卫、车辆管理等方面有其共同点。然而，在具体实施物业管理时，还应着重分析各类物业的不同特点差别，实行有效的管理和服务。
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在英国，政府对从事物业管理的企业和个人没有特别的限制，但有一个官方的非营利性组织，即英国皇家特许屋宇经理学会，在物业管理行业非常有权威性，专门负责物业管理从业人员的培训和交流，该组织不受政治派别所左右，其宗旨在于提高房屋管理的科学性和艺术性。
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简单地说，产权就是凭借财产所获得的各种权利的总和
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资质是物业服务企业经营能力和实力的综合反映
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目前我国有多部法律直接或间接涉及物业管理，例如，私法方面，《民法通则》的相邻关系制度，《物权法》的区分所有权制度，《合同法》的委托合同制度均是物业管理立法的基础；公法方面，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等法律则包括一些物业管理应该遵循的强制性规范。
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在特种物业的管理中，凡属公益性质的，如图书馆，基本上依靠财政拨款，同时，可以开展一些收费服务获得一些款项，如图书馆的复印、翻译、展览等，但数目一般很小。
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房产权是地产权的延伸和反映，房产权有广义和狭义之分。广义的房产权是指房产所有人依法对其在地上或地下的建筑物、其他附着物拥有占有、使用、处分的权利。
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物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体与客体之间依据法律和合同而享有的权利和承担的义务。
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如果物业是用来出租的，为了稳定和提高物业的出租率，需要制定合理有效的出租管理办法。一般的非收益性物业出租管理办法包括招租、租金、租赁合同三个方面。
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房地产一般是指一个国家、一个地区或一个城市所拥有的房产和地产的总和，是一个微观的概念，一般用于微观的角度，如“房地产业”。
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物业的法律属性集中反映在物权的关系上。
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资质与物业服务企业的资本数额、专业人员数量和经营业绩等因素直接相关
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由于转变投资地点、方向，兼并、破产等各种原因的影响，写字楼客户变动的情况时有发生，固有的客户也经常存在对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求，因此，为吸引招进和留住客户，写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作，否则，便不能保证较高的出租率，影响写字楼物业的收益。
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物业管理市场客体的质量，主要反映在两个方面：一是物业的环境状况；二是物业附属设施的维护管理水平。
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宗教类物业包括教堂、礼拜堂、庙宇、宗祠等
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房地产物权，在我国是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权及其占有土地的使用权。
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美国物业管理一般不设24小时值班，下班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业管理成本大大减少。
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娱乐类物业包括剧场、影视厅、音乐厅、舞厅、游乐厅、度假村等
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美国物业管理的法规制度比较系统，组织机构稳定，从业人员数量可观、素质较高
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物业管理侵权责任是指在物业管理民事活动中，民事主体因违法实施侵犯公、私财产权和公民、法人人身权的行为而应承担的不利后果。
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物业管理法律关系，可以分为平等主体之间民事性质的法律关系和不平等主体之间行政管理性质的法律关系。
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居住型物业是指居民赖以生存的空间和必要的条件，集住宅以及附属的设备、设施和环境为一体。随着人们对生活质量的不断追求，环境配套设施已经是居住型物业不可缺少的组成部分。
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从广义的“房地产”概念来说，“房地产”与“物业”是同一语义的两种表述。房地产的表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体，而物业的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这一独特属性，但两者所指乃同一对象。
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美国物业经理职位分为三个层次，物业管理第二层是物业经理，该职位属于中间层次，其主要职责是联系相关代理商，拟定物业财务报表，做广告、物业招租等。
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