南开大学23年秋学期《房地产估价》在线作业一

奥鹏南开大学23年秋季新学期作业参考

23秋学期（仅限-高起专1909、专升本1909）《房地产估价》在线作业-00001

某可比实例的房地产状况比估价对象优5%,则其房地产状况调整系数为()。
A:1.05
B:0.95
C:0.96
D:1.1
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某建筑物已建成10年,估计尚可使用40年,残值率为零,该建筑物的成新率为()。
A:25%
B:75%
C:80%
D:85%
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在现实中,某种房地产在某一时间的潜在供给量为( )。
A:存量-灭失量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量
B:存量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量
C:存量-灭失量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量
D:存量-灭失量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量
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在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。
A:市场法
B:成本法
C:收益法
D:假设开发法
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从区位优劣角度看,()主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。
A:居住房地产
B:别墅
C:商业房地产
D:工业房地产
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在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内
A:0．5～2．0
B:1．5～2．0
C:0．5～1．5
D:1．0～1．5
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城市规划对于土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定属于房地产利用的()方面的限制。
A:房地产权利的设立
B:房地产权利行使
C:房地产使用管制
D:房地产相邻关系
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运用平均增减量法进行预测的条件是,房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,并且各期上升或下降的()大致接近。
A:幅度
B:数额
C:比率
D:指数
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数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）
A:直线趋势法
B:指数曲线趋势法
C:二次抛物线趋势法
D:平均增减量法
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某宗房地产每年的净收益为50万元,资本化率为8%,则该宗房地产的价值为()万元。
A:600
B:625
C:650
D:675
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某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A:5190
B:4700
C:5300
D:4790
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有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元
A:37．91
B:38．25
C:38．42
D:50
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房地产所有权有单独所有、共有和（）三种
A:建筑物区分所有权
B:建筑物共同共有权
C:建筑物按份共有权
D:私有权
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某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A:5190
B:4700
C:5300
D:4790
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收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。
A:市场交易价格
B:未来收益
C:现在收益
D:重新开发建设成本
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某房屋的建筑面积为100m2,单位建筑面积的重置价格为1000元/m2,建筑物自然寿命为45年,残值率为2.5%。经测算,至价值时点该建筑物有效年龄为10年,建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为()年。
A:29
B:39
C:40
D:45
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某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为（）。
A:100m2
B:50m2
C:60m2
D:80m2
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市场提取法是利用与估价对象建筑物具有()的可比实例来求取建筑物折旧的方法。
A:类似用途
B:类似折旧程度
C:相同建筑结构
D:相同建成年代
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某宗房地产的收益期限为40年,通过预测得到其未来3年的净收益分别为20万元、23万元25万元,从未来第4年至收益期限结束的净收益将稳定在28万元,该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()。
A:266
B:264
C:262
D:260
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收益法适用的条件是房地产的()。
A:收益能够量化
B:风险能够量化
C:收益或风险其一可以量化
D:收益和风险均能量化
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某宗房地产每年的有效毛收入为50万元,毛租金乘数为12.5,潜在毛收入乘数为12,有效毛收入乘数为13,净收益乘数为13.5,则该宗房地产的价值为()万元。
A:600
B:625
C:650
D:675
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价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价,多出现在()中。
A:保险理赔案件中
B:期房估价
C:拆迁估价
D:房地产纠纷案件中
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针对某宗房地产,已知同一时期的国债利率为4.5%,投资风险补偿2.2%,管理负担补偿0.2%,缺乏流动性补偿1.5%,易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为( )。
A:10.10%
B:7.90%
C:8.40%
D:11.90%
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五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整
A:供水、排水、电力、电信
B:给水、排水、燃气、热力
C:排水、电力、通信、燃气
D:排水、电力、通信、热力
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任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性
A:不可移动
B:独一无二
C:相互影响
D:易受限制
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一个估价项目应有()估价目的。
A:1个
B:2个
C:1-2个
D:不多于3个
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运用比较法估价,选取可比实例的数量,一般选取( )可比实例即可。
A:4个以上
B:3-5个
C:5个以上
D:5-10个
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甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）
A:甲
B:乙
C:甲、乙一样
D:无法判断
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下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）
A:金融制度政策
B:利率
C:经济发展
D:汇率
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某宗房地产1997年建成使用,当时获得了70年土地使用权年限,预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元,该宗房地产的报酬率为8%。则该宗房地产2007年的收益价格为()万元。
A:125
B:126.42
C:123.77
D:124.43
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房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,它是()的结合体。
A:实物
B:权益
C:价值
D:区位
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明确估价基本事项主要包括（）
A:明确估价对象
B:明确估价内容
C:明确估价目的
D:明确估价日期
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下列表述中,正确的有()。
A:开发经营期可分为开发期和经营期
B:开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期
C:开发期的起点与开发经营期的起点相同
D:在有预售的情况下，销售期与开发期有奥鹏南开大学23年秋季新学期作业参考重合
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选取可比实例时,应符合的要求包括()等
A:可比实例的交易方式应适合估价目的
B:可比实例与估价对象的区位相近
C:可比实例与估价对象的用途相同
D:可比实例的成交日期应接近价值时点
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专业估价的特点主要有( )。
A:由专业人员完成
B:实行无偿服务
C:提供的是专业意见
D:具有公信力
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下列属于不应承接估价业务的情形是()
A:超出本机构的业务范围
B:与本机构有利害关系
C:本机构专业能力不能胜任
D:估价业务有很大风险
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下列属于影响房地产价格的土地实物因素包括()。
A:土地面积
B:土地形状
C:地形
D:土壤
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运用比较法估价,房地产状况调整可以分为()调整。
A:区位状况
B:交易情况
C:实物状况
D:权益状况
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市场法适用的对象有（）
A:标准厂房
B:在建工程
C:高档公寓
D:房地产开发用地
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房地产区位因素是—个综合性因素，如果对其进行分解，可分为（）等方面
A:位置
B:交通
C:面积
D:外部配套设施
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路线价法本质上是一种比较法,是比较法的派生方法,其理论依据与比较法相同,是房地产价格形成的替代原理。
A:对
B:错
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通常情况下重置成本比重建成本低。
A:对
B:错
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房地产估价是替代市场定价。
A:对
B:错
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社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。
A:对
B:错
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政府对价格的干预,还有最高限价和最低限价,它们对估价结果不会产生影响。
A:对
B:错
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房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务（）
A:错误
B:正确
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收益法是以预期原理为基础。预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素而是现在的因素。
A:对
B:错
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当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时,宜同时选用所有适用的估价方法进行估价,可随意取舍。
A:对
B:错
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房地产成本的增加并不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高。
A:对
B:错
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房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处（）
A:错误
B:正确
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