南开大学23年秋学期《房地产估价》在线作业三

奥鹏南开大学23年秋季新学期作业参考

23秋学期（仅限-高起专1909、专升本1909）《房地产估价》在线作业-00003

( )是指通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见,包括评估价值和相关专业意见。
A:估价假设
B:估价目的
C:价值类型
D:估价结果
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在评估政府行政办公楼的价值时,一般采用()估价。
A:比较法
B:成本法
C:收益法
D:假设开发法
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某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。则该宗房地产2007年的收益价格为（）万元。
A:125
B:126.42
C:123.77
D:124.43
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某建筑物已建成10年,估计尚可使用40年,残值率为零,该建筑物的成新率为()。
A:25%
B:75%
C:80%
D:85%
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房地产估价是评估房地产的( )。
A:成交价格
B:效用
C:价格
D:价值
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数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）
A:直线趋势法
B:指数曲线趋势法
C:二次抛物线趋势法
D:平均增减量法
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在估价中选取估价依据应有针对性,主要是根据( )来选取。
A:估价假设和估价原则
B:价值类型和估价结果
C:估价程序和估价方法
D:估价目的和估价对象
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甲、乙两块土地,甲土地的单价2000元/m2,容积率为2;乙土地的单价为2800元/m2,容积率为2.5,假设两块土地其他条件相同,则明智的购买者应购买()。
A奥鹏南开大学23年秋季新学期作业参考:甲土地
B:乙土地
C:甲、乙都一样
D:不能确定
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某房屋的建筑面积为100m2,单位建筑面积的重置价格为1000元/m2,建筑物自然寿命为45年,残值率为2.5%。经测算,至价值时点该建筑物有效年龄为10年,建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为()年。
A:29
B:39
C:40
D:45
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某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允许将容积率提高到5,楼面地价不变,则应补地价()万元。
A:20
B:30
C:40
D:50
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针对某宗房地产,已知同一时期的国债利率为4.5%,投资风险补偿2.2%,管理负担补偿0.2%,缺乏流动性补偿1.5%,易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为( )。
A:10.10%
B:7.90%
C:8.40%
D:11.90%
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由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的（）特性
A:不可移动性
B:用途多样
C:相互影响
D:易受限制
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如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则应以( )进行估价。
A:维持现状前提
B:装修改造前提
C:转换用途前提
D:重新利用前提
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针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。
A:10.10%
B:7.90%
C:8.40%
D:11.90%
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为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）
A:快速变现值价值
B:谨慎价值
C:在用价值
D:残余价值
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某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。
A:2007年3月15日
B:2006年8月20日
C:签定估价委托合同之日
D:估价人员与委托人商定的日期
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生产费用价值论是()估价方法的理论依据。
A:比较法
B:成本法
C:收益法
D:假设开发法
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某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积90m2,使用面积为80m2,每平方米建筑面积的价格为5000元,则该住宅每平方米使用面积的价格为( )元。
A:4000
B:5556
C:5625
D:6250
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比较法的理论依据是()。
A:预期原理
B:替代原理
C:生产费用价值论
D:递推原理
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运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。
A:幅度
B:数额
C:比率
D:指数
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某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2
A:5190
B:4700
C:5300
D:4790
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某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/m2,出租的年末净收益为率为330元/m2,假设折现率为10%,风险补偿为房价的2%,则该期房目前的价格为()元/m2
A:2934
B:2970
C:3300
D:3630
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路线价法实质上是一种(),是其的派生方法。
A:比较法
B:成本法
C:收益法
D:假设开发法
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比较法估价中,要求选取可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围内。
A:0.5-1.5
B:1.0-1.5
C:0.5-2.0
D:1.5-2.0
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某宗房地产的年净收益为8万元,购买者的自有资金为20万元,自有资金资本化率为10%,抵押贷款常数为0.08。则该房地产的价值为()万元。
A:70
B:73
C:95
D:75
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有A、B两宗面积较小的相邻土地,单独出售时的价格均为3000元/m2,A土地面积1200m2,B土地面积1800m2。若将A、B两宗土地合并出售,售价可达4500元/m2,现地块B的拥有者欲购买地块A,地块A的拥有者最高可索价( )万元。
A:810
B:450
C:900
D:1350
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现预测某宗房地产未来两年的净收益分别为40万元和45万元,两年后的价格将比现在的价格上涨12%。该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产现在的价格为()万元。
A:873
B:463
C:817
D:989
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目前,我国商业、旅游、娱乐用地出让的最高年限为( )年
A:70
B:50
C:40
D:30
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某可比实例在其房地产状况下的价格为4000元/m2,采用间接比较调整方法,可比实例房地产状况比标准房地产状况劣4%,估价对象房地产状况比标准房地产状况优8%,则估价对象房地产状况下的价格为()元/m2。
A:4500
B:3556
C:4147
D:3858
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某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元
A:180
B:178.4
C:183.5
D:176.6
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需要补地价的情形主要有()。
A:土地使用者改变土地用途
B:土地使用权届满后续期
C:土地使用者抵押划拨土地使用权
D:土地使用者增大容积率
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在房地产抵押估价实务中,遵循谨慎原则的具体要求包括()。
A:在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B:在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价
C:在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D:在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧
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根据引起建筑物折旧的原因,可将建筑物折旧分为()。
A:物质折旧
B:功能折旧
C:自然折旧
D:外部折旧
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房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,它是()的结合体。
A:实物
B:权益
C:价值
D:区位
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假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（）
A:在建工程
B:待开发的土地
C:可装饰装修改造的房屋
D:可改变用途的旧房
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下列属于不应承接估价业务的情形是()
A:超出本机构的业务范围
B:与本机构有利害关系
C:本机构专业能力不能胜任
D:估价业务有很大风险
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以下（）有助于把握最高最佳使用原则
A:替代原理
B:收益递增递减原理
C:均衡原理
D:适合原理
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关于假设开发法中开发完成后的价值的说法,正确的有()。
A:静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值
B:动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值
C:评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值
D:可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值
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重新购建价格又称重新购建成本,它是()的价格。
A:价值时点时
B:客观
C:建筑物建造完成时
D:建筑物全新状况下
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下面属于构筑物的是（）
A:烟囱
B:水井
C:水塔
D:屋顶
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在合法产权方面,只有合法产权的房地产才能成为估价对象。
A:对
B:错
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谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。（）
A:错误
B:正确
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功能过剩一般是可以修复的,它包括功能过剩造成的无效成本,以及功能过剩造成的超额持有成本。
A:对
B:错
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估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值减损。
A:对
B:错
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有租约限制的房地产，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。（）
A:错误
B:正确
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价值类型从本质上讲是由估价目的决定的（）
A:错误
B:正确
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一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。（）
A:错误
B:正确
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大气环境、水文环境、视觉环境和城市化等,均属于影响房地产价格的环境因素。
A:对
B:错
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在进行房地产估价时，对房地产市场状况的分析始终是估价时点时的状况。（）
A:错误
B:正确
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房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。（）
A:错误
B:正确
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