南开大学23年秋学期《房地产估价》在线作业二

奥鹏南开大学23年秋季新学期作业参考

23秋学期（仅限-高起专1909、专升本1909）《房地产估价》在线作业-00002

房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A:不可移动
B:供给有限
C:价值量大
D:用途多样
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某宗房地产2014年3月的价格为7200元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2014年3月至9月奥鹏南开大学23年秋季新学期作业参考的价格指数分别为99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7、118.3(均以上个月为基础)。该宗房地产2014年9月的价格为()元/m2。
A:8485
B:8536
C:10038
D:10098
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比准价格A、B、C、D、E分别为26万、28万、28.5万、26.5万、29.5万,若以它们的中位数作为估价对象的最终结果,则为( )万元。
A:27
B:27.7
C:28
D:28.5
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如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则应以( )进行估价。
A:维持现状前提
B:装修改造前提
C:转换用途前提
D:重新利用前提
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某房屋的建筑面积为100m2,单位建筑面积的重置价格为1000元/m2,建筑物自然寿命为45年,残值率为2.5%。经测算,至价值时点该建筑物有效年龄为10年,建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为()年。
A:29
B:39
C:40
D:45
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某宗房地产的土地价值占总价值的40%,土地资本化率为6%,建筑物价值占总价值的60%, 建筑物资本化率为8%,则综合资本化率为()。
A:7%
B:7.20%
C:7.50%
D:7.80%
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为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）
A:快速变现值价值
B:谨慎价值
C:在用价值
D:残余价值
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构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为（）
A:环境因素
B:自身因素
C:经济因素
D:外部因素
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某宗房地产的年净收益为8万元,购买者的自有资金为20万元,自有资金资本化率为10%,抵押贷款常数为0.08。则该房地产的价值为()万元。
A:70
B:73
C:95
D:75
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城市规划对于土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定属于房地产利用的()方面的限制。
A:房地产权利的设立
B:房地产权利行使
C:房地产使用管制
D:房地产相邻关系
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房地产的( ),决定了房地产市场是一个地区性市场。
A:不可移动
B:独一无二
C:供给有限
D:流动性差
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收益法适用的条件是房地产的()。
A:收益能够量化
B:风险能够量化
C:收益或风险其一可以量化
D:收益和风险均能量化
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房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体
A:实体、权益、区位
B:实物、权益、区位
C:实物、权益、位置
D:实体、权益、位置
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估价时点为过去的情形，多出现在（）中
A:保险理赔案件中
B:期房估价
C:拆迁估价
D:房地产纠纷案件中
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预测某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益将在上一年的基础上增加2万元,收益期限假设为无限年,该房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()万元。
A:220
B:340
C:400
D:500
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()是以估价对象与其外部环境是否协调,来判定估价对象是否为最高最佳利用。
A:收益递增递减原理
B:均衡原理
C:适合原理
D:供求原理
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房地产估价的合法原则是针对（）来讲的
A:估价机构
B:估价人员
C:估价对象
D:估价方法
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某宗房地产的收益期限为40年,通过预测得到其未来3年的净收益分别为20万元、23万元25万元,从未来第4年至收益期限结束的净收益将稳定在28万元,该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()。
A:266
B:264
C:262
D:260
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路线价法主要适用于城镇临街()用地的批量估价。
A:居住
B:商业
C:娱乐
D:工业
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五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整
A:供水、排水、电力、电信
B:给水、排水、燃气、热力
C:排水、电力、通信、燃气
D:排水、电力、通信、热力
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假设开发法的理论依据与（）相同
A:市场法
B:成本法
C:收益法
D:长期趋势法
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某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A:5190
B:4700
C:5300
D:4790
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有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元
A:37．91
B:38．25
C:38．42
D:50
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某建筑物的重新购建价格为100万元,建筑物的经济寿命为40年,剩余经济寿命为32年,净残值3万元,则该建筑物按直线法计算的累计折旧总额为()万元。
A:19.4
B:20
C:24.3
D:29.1
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下列影响房地产供求变化的因素中,不会引起房地产需求量增加的是()。
A:消费者的收入水平增加
B:该种房地产的价格水平下降
C:该种房地产的开发成本上升
D:消费者预期该种房地产价格上涨
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某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡
A:3473
B:4365
C:4500
D:4635
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某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为（）。
A:100m2
B:50m2
C:60m2
D:80m2
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下列影响一套住房价格的因素中,不属于实物因素的是()。
A:朝向
B:保温
C:隔声
D:户型
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有A、B两宗面积较小的相邻土地,单独出售时的价格均为3000元/m2,A土地面积1200m2,B土地面积1800m2。若将A、B两宗土地合并出售,售价可达4500元/m2,现地块B的拥有者欲购买地块A,地块A的拥有者最高可索价( )万元。
A:810
B:450
C:900
D:1350
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某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月为100)。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为( )元/m2。
A:4367
B:4617
C:4446
D:4161
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在房地产实际交易中,只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时,交易才可能成功。
A:高于
B:等于
C:低于
D:高于或等于
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下面属于构筑物的是()。
A:烟囱
B:水塔
C:道路
D:商店
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争取房地产估价业务的措施可以通过（）等方式进行。
A:给予回扣或折扣
B:提高服务质量
C:恰当的宣传
D:提升估价机构的品牌
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关于假设开发法中开发完成后的价值的说法,正确的有()。
A:静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值
B:动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值
C:评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值
D:可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值
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按经营使用方式划分,房地产的类型主要有()
A:出售的房地产
B:出租的房地产
C:自营的房地产
D:自用的房地产
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专业估价的特点主要有( )。
A:由专业人员完成
B:实行无偿服务
C:提供的是专业意见
D:具有公信力
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下列属于影响房地产价格的土地实物因素包括()。
A:土地面积
B:土地形状
C:地形
D:土壤
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收益性房地产的价值高低主要取决于()。
A:已经获得净收益的大小
B:未来净收益的大小
C:获取净收益期限的长短
D:获取净收益的可靠程度
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收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产,例如()等。
A:写字楼
B:学校
C:行政办公楼
D:旅馆
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以下()有助于把握最高最佳使用原则
A:替代原理
B:收益递增递减原理
C:均衡原理
D:适合原理
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房地产虽然具有用途多样的特性,但现实中房地产的用途并不是随意决定的。
A:对
B:错
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估价时点既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。（）
A:错误
B:正确
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在合法产权方面,只有合法产权的房地产才能成为估价对象。
A:对
B:错
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房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处（）
A:错误
B:正确
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对于估价人员搜集的交易实例,只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。
A:对
B:错
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成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的房地产估价,不大适用于建筑物过于老旧的房地产估价。
A:对
B:错
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价值时点是由委托人确定的。
A:对
B:错
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某一地带有铁路,该地带如果是居住区.则铁路可能是增值因素;而如果是仓储或工业区,则铁路可能是贬值因素。
A:对
B:错
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市场状况调整的百分率法中,市场状况调整系数应以价值时点时的价格为基准来确定。
A:对
B:错
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一般说来,随着家庭人口规模小型化,即家庭平均人口数的下降,家庭数量增多,所需要的住房总量将增加,房地产价格有上涨的趋势。
A:对
B:错
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