南开大学23年春学期《物业管理概论》在线作业一

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23春学期（高起本：1709-2103、专升本/高起专：1909-2103）《物业管理概论》在线作业-00001

在美国，物业管理十分普遍，为社会所充分认可，并成为城市建设和管理的一个重要产业。一些有着优秀管理经验的物业管理公司，其服务领域，根据社会化需求可以无限扩展，如在美国排名第一位的物业管理公司世邦魏理仕，它的管理范围延伸到医疗、IT行业、教育、证券以及高科技企业等各类物业。
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在英国，政府对从事物业管理的企业和个人没有特别的限制，但有一个官方的非营利性组织，即英国皇家特许屋宇经理学会，在物业管理行业非常有权威性，专门负责物业管理从业人员的培训和交流，该组织不受政治派别所左右，其宗旨在于提高房屋管理的科学性和艺术性。
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物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级和四级
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由于经营型物业具有综合性的特点，因此，经营型的物业管理也就有综合性的统一管理特点。它既包括受业主委托，参与物业的出售出租方案的制订与实施和商业策划等，又有结构装修、设备维修等技术管理内容，还有清奥鹏南开大学新学期作业参考 代做2元一门洁、保安、绿化等专项服务内容，同时还代表产权人和租用者与政府有关部门、公共事业部门、社会团体等组织就相关问题协商。
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社区文化是构成社区的一个重要要素，是居住型物业管理深层次和走向成熟的体现。文化需要培植、引导和积累。社区文化是属于精神和物质层面的东西，社区文化构建的成功反映了物业管理的物化劳动与精神需求的融合，标志着管理的成熟和管理市场的稳定。
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房产留置权是指债权人按照合同约定占有债务人的房产，当债务人不按照合同给付应付款项超过一定期限时，债权人可以留置债务人的房产，折价或者以变卖房产的价款优先清偿的非担保物权。
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随着市场经济的发展，人们的物质文化需求日益增长，经营型物业也随之发展成为功能多样化的综合性物业。一幢现代化综合性大楼，既有解决居住的供出租的房屋，又有供购物的商业购物中心，还有解决吃饭的餐饮店和文化娱乐休闲的健康娱乐设施等，因此与一般物业不同，经营型物业功能具有综合性的特点。
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物业不具有经济属性
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物权是财产权，它的标的是物，它的义务主体是不特定的人，物权没有追及效力，即物权的标的物无论辗转于何人之手，权利人均不可追随其物而主张权利。
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关于建筑物区分所有权的种类，一般有三种：纵切型区分所有权、横切型区分所有权及混合型区分所有权。
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英国的高层楼宇公共部位的维修问题，到底该不该修，如何修，由所有受益业主共同协商决定。若全体业主达不成一致意见，则任何一个业主都可以向政府主管部门申请裁决，政府主管部门接到申请后，可以实地勘察，认为房屋存在安全隐患必须维修的，会责令全体业主限期达成一致意见。
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在物业管理活动中，物业主要是按照用途和收益性分类，分类的目的在于确定物业管理服务制度、物业管理服务标准和物业管理服务收费标准等。
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物业管理市场上往往特别的需要道德意识来维护物业管理水平，或者可以说物业管理市场的质量在相当大的程度上取决于一个社会的精神文明水平
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私有产权是指关于资源利用和所有的权利。但是，这并不意味着所有与资源有关的权利都掌握在一个人手里，私有产权可以由两个人或多个人拥有。
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不正当竞争行为是指物业服务企业采用不正当或违法手段获取经营利益的行为，如在投标过程中，物业服务企业采取行贿等窃取标底或其他公司投标计划，而设法中标的行为等。
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美国物业管理从业人员资格认定，主要由全美物业管理协会进行
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相比较而言，物业管理市场的买方——物业管理市场的消费者，一般是由单独住房使用者构成的，即为区分所有权人
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物业管理公司要制定详尽合理的纠纷处理管理制度，当与租赁方、投资方、消费者发生服务纠纷、管理纠纷时，按照程序化的纠纷管理制度执行，以保证与各方的良好关系，尽量及时有效地解决纠纷，以有利于维护良好的合作关系。
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物业管理公司的服务性收费，目前在美国主要流行两种计算办法。其中第一种计算方法是根据物业管理公司与业主之间已经达成的年度预算总额的百分比收取，即按月收取年度预算所规定的各月收取费用的百分比作为管理费。第二种计算方法是根据利润来计算管理费用
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设区的市的人民政府房地产主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
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卫生类物业包括医院、疗养院、药检所、养老所等
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居住型物业管理的要求，在管理服务上，例如，要高起点，高要求。所谓高起点是指居住型物业管理工作要立足日常的管理服务，而高要求则指即使平凡的工作，都要按照合同或规范的要求，达到相应的技术指标。例如，房屋完好率要达到90％以上，卫生清洁率为95％以上等。
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接管验收与装修管理既是物业公司运作的前期又是管理工作最艰巨的开荒时期，也是体现公司水平、管理素质的第二个工作环节。因为这是物业公司首次与业主打交道，是能否被市场接受的第一关。
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美国政府的行政分支中没有物业管理的管理部门，政府的作用是立法和司法。日常的行业管理主要由物业管理研究院负责。美国物业管理研究院总部位于芝加哥，成立于1934年，是美国房地产商协会的一个下属机构，是一个政府机构和营利性组织。
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徒有其表的集合体——业主委员会不能现实地代表消费者行使有关权力，这就是需求市场的松散性特征
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法律关系是指法律规范在调整经济关系的过程中所形成的人与人之间的权利和义务关系
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召开业主大会、成立业主委员会是物业公司走上正轨、真正公平合理开展正常管理工作的标志。物业公司是物业管理市场的首席主体，物业管理的委托服务合同必须以全体业主共同的意愿为前提。
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物业管理买方的集合性，一般很难由买方自发完成
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物业一般是指单元性房地产，即一个单项的房地产、具体的房地产，是一个宏观的概念，一般用于宏观的角度，如“物业管理”。
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美国的房屋保险又分为三种：一是屋主保险；二是住户保险(屋主保险按物业内外的损害情况赔偿，住户保险是指除了水灾、地震等意外灾害之外的各种赔偿)；三是地震险(如在加州，地震频繁，此险被政府强制规定购买)。
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多年来，我国改变了原来单一的国家建房投资渠道，投资来源逐步形成了多样化格局。伴随着城市房改制度的日益深化，住宅业也逐步商品化和居民私有化。这就使小区内的房屋产权结构发生了根本性的改变，一个小区或一幢楼房有可能由几十家单位或众多的个人共同拥有。产权多元化是住宅物业的特点。
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同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业
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没收非法所得财产是行政机关将违法人的非法所得、违禁物或实施非法行为的工具予以收缴并上交国家的处罚。例如，《物业管理条例》规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法刑事赔偿责任。
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美国是一个典型的合同社会，物业管理收费自然也离不开合同。美国各地物业管理合同对收费的规定往往受所在地区环境、设施和管理方式等的影响，收费标准和收费项目也是十分复杂的。但各地物业管理收费原则上都必须以物业管理公司与业主之间达成的年度预算为基础，不会给物业管理公司一定的收费自主权。
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物业的法律属性集中反映在物权的关系上。
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房产租赁权是指房产所有人或非所有人依法作为房产出租人，将房产所有权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的权利。
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在特种物业的管理中，凡属公益性质的，如图书馆，基本上依靠财政拨款，同时，可以开展一些收费服务获得一些款项，如图书馆的复印、翻译、展览等，但数目一般很小。
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特种物业有些是公益性的，有些是经营性的，在传统房屋体制下，一般按系统进行管理，在投资、维修、养护等方面一律由上级国家主管部门免费承担主要责任。
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居住型物业管理的内容相当广泛，并且呈现多样化、全方位的态势。从管理工作上可以分为行政管理、物业管理两大方面，常规性的公共服务、专项服务和委托型的特约服务三大类服务，以及房屋管理、设备管理、安全管理、环境管理和绿化管理五大管理。
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租赁关系管理主要包括租赁关系、合作关系和责任关系三个方面
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中国物业管理业经过20多年的发展，已经成为拉动国民经济增长、增加就业岗位的一支重要产业力量，它在保障房屋的安全合理使用，为业主创造良好的生活工作环境，促进社会稳定方面发挥了积极作用。
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租赁业务管理是指物业公司要在租赁合同、租赁装修、租赁条款制定、租赁服务等方面加强管理
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物业管理法律规范，是指由国家特定政权机关制定或认可而具有普遍约束力，反映执政集团对物业管理社会秩序的利益要求和组控意志，并依靠政权强制力量保证实施的，用以组控物业管理社会关系中某一类具体关系或某一具体活动类型的行为规范。法律规范是物业管理有序运作的基本前提和重要保障。
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即使分散的个体完成了集合性并形成了一定的消费者形体，它也只是具备了行使消费者权力的表象和可能性
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物业管理法律关系作为法律关系中的一种，是指物业管理法律规范在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的法定权利和义务关系。
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物业服务企业是一个独立的经济实体，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经营体制
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美国是传统物业管理的故乡，英国则是现代物业管理的摇篮
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租赁营销管理包括市场推广管理、租赁业务管理、营销计划管理和营销活动管理
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物业管理客体的质量和物业管理市场单个消费者自己的房屋内的环境水平、设施保护有明显的区别
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用益物权是指以他人不动产的使用与收益为内容和目的，依法设定的物权，包括地上权、地役权、典权和永佃权等
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