南开大学23年春学期《物业管理概论》在线作业三

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23春学期（高起本：1709-2103、专升本/高起专：1909-2103）《物业管理概论》在线作业-00003

物业服务企业按管理层次，可分为单层物业服务企业、双层物业服务企业和多层物业服务企业。
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美国的物业管理已有70多年的历史，其发展已日臻成熟。美国物业管理的法规制度比较系统，组织机构稳定，从业人员数量可观、素质较高。这与美国房地产业在整个国民经济中所占的重要地位是分不开的。
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今天人们对居所的功能需求更为广泛，不仅需要满足生活所需的配套功能，而且需要满足现代精神需求和社会交往的各种功能。因此，一般来说，住宅内部的功能越来越完备，对住宅外部环境的要求也越来越高，需要功能完整的小区配套，居民足不出产就能满足基本生活要求。即使遇上生活中的难事，也能委托物业管理公司代办，即服务的功能日益强大。
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交通类物业包括公路、铁路、桥梁、涵洞、通道、车站、码头、空港等
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社区文化是构成社区的一个重要要素，是居住型物业管理深层次和走向成熟的体现。文化需要培植、引导和积累。社区文化是属于精神和物质层面的东西，社区文化构建的成功反映了物业管理的物化劳动与精神需求的融合，标志着管理的成熟和管理市场的稳定。
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美国物业管理的法规制度比较系统，组织机构稳定，从业人员数量可观、素质较高
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美国各地物业管理合同对收费的规定往往受所在地区环境、设施和管理方式等的影响，收费标准和收费项目也是十分复杂的
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美国的房屋保险又分为三种：一是屋主保险；二是住户保险(屋主保险按物业内外的损害情况赔偿，住户保险是指除了水灾、地震等意外灾害之外的各种赔偿)；三是地震险(如在加州，地震频繁，此险被政府强制规定购买)。
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特种物业按使用功能和用途分为以下几种类型：1.文化类物业；2.体育类物业；3.娱乐类物业；4.卫生类物业；5.交通类物业；6.宗教类物业。
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接管验收与装修管理既是物业公司运作的前期又是管理工作最艰巨的开荒时期，也是体现公司水平、管理素质的第二个工作环节。因为这是物业公司首次与业主打交道，是能否被市场接受的第一关。
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以出租出售为主的经营型物业中的房屋建筑物及其设备设施的价值及管理服务费是不能库存的，若当天出售不出去或当天出租不出去，就失去了当天价值与费用回收和补偿的机会。例如，酒店中客房的数量是固定的，如果第二天的出租率为100％，就能挽回前一天的空置而造成的损失。
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与物业投资方或租赁方签订物业管理服务合同，约定各方的权利和义务、服务内容及服务标准、管理成本及收费标准、管理规定及规章制度、违约责任及相应奥鹏南开大学新学期作业参考 代做2元一门奖惩等合同内容。规范合理的物业管理服务合同有利于物业管理公司提供优质的服务，在满足投资方和租赁方要求的同时获取企业自身最佳的经济价值。
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由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，所以火灾隐患因素多。因此，写字楼防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。
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租户客户关系管理决定了物业出租率和物业管理收益的高低，也决定了物业服务企业的品牌建设
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英国政府在物业管理中发挥了重要作用，政府一般直接干预物业管理收费的具体标准。政府还以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、利。
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资质是物业服务企业经营能力和实力的综合反映
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由于转变投资地点、方向，兼并、破产等各种原因的影响，写字楼客户变动的情况时有发生，固有的客户也经常存在对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求，因此，为吸引招进和留住客户，写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作，否则，便不能保证较高的出租率，影响写字楼物业的收益。
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美国的合格楼宇经理主要是指管理一些住宅物业，如受政府补助的中低收入者居住的公寓、私房业主的活动或共管协会、独立家庭住宅或活动住宅庭院，并且主要负责场所管理的管理者
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物业管理公司的服务性收费，目前在美国主要流行两种计算办法。其中第一种计算方法是根据物业管理公司与业主之间已经达成的年度预算总额的百分比收取，即按月收取年度预算所规定的各月收取费用的百分比作为管理费。第二种计算方法是根据利润来计算管理费用
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关于建筑物区分所有权的种类，一般有三种：纵切型区分所有权、横切型区分所有权及混合型区分所有权。
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在一般市场上，当消费者获取某种商品或服务以后，消费者会直接关心维护自己客体的质量，因为消费者的利益和客体的质量具有直接的利益关系；而在物业管理市场上，两者之间往往具有间接性和分离性。现行的市场上，客体的物业管理服务通常是由第三者的物业公司来提供的。
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特种物业有些是公益性的，有些是经营性的，在传统房屋体制下，一般按系统进行管理，在投资、维修、养护等方面一律由上级国家主管部门免费承担主要责任。
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按照物业使用过程中是否产生收益划分，物业可以划分为经营性和公益性物业。
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美国物业管理协会主要致力于物业管理从业人员的专业教育培训和职业资格认定工作
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一般来说，写字楼物业主要集中在白天上班时间使用，此时，上下班人员及业务往来人员川流不息，人员流动性大，对保安、保洁、设备运行要求很高。而下班以后，整个物业基本处于暂停使用状态。这一特性决定了写字楼物业管理排班安排等方面与小区物业基本相同。
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物业管理公司和租户的关系管理包括发展商和租户、物业管理公司和租户两方面的关系管理
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物权以所有权的某些权能为内容，又有限制所有权的作用。所以，又称限制物权
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写字楼管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是指让用户在写字楼里工作安全放心；舒适是指要创造优美整洁的环境，让用户感到舒适、方便；快捷是指让用户在大楼内可随时与世界各地进行联系，交换信息，抓住商机。
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广义的房地产是指房屋、屋地基以及附属土地。这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和屋地基紧密结合的土地。
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在美国，物业管理作为社会管理事务，主要由业主和企业及行业协会负责，政府基本不予干涉
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单纯型写字楼，就是写字楼基本上只有办公一种功能，没有其他功能(如公寓、展示厅、餐饮等)；商住型写字楼，就是既提供办公又提供住宿的写字楼。这类楼宇又分为两种：一种是办公室内有套间可以住宿；另一种是楼的一部分做办公用途，另一部分做住宿用途。
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法律关系是指法律规范在调整经济关系的过程中所形成的人与人之间的权利和义务关系
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与一般物业不同，经营型物业功能具有综合性的特点
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特种物业主要是指包括住宅在内的写字楼、商业场所、酒店物业和工业物业以外，有必要运用物业管理的方法实施管理的物业。
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物业管理市场上往往特别的需要道德意识来维护物业管理水平，或者可以说物业管理市场的质量在相当大的程度上取决于一个社会的精神文明水平
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特种物业中卫生类物业包括：医院、疗养院、药检所、养老所等完全是经营性质的。
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在美国，物业管理十分普遍，为社会所充分认可，并成为城市建设和管理的一个重要产业。一些有着优秀管理经验的物业管理公司，其服务领域，根据社会化需求可以无限扩展，如在美国排名第一位的物业管理公司世邦魏理仕，它的管理范围延伸到医疗、IT行业、教育、证券以及高科技企业等各类物业。
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房产所有权是指房产所有人在法律规定的范围内占有、使用、处分其房产，并从房产上获得合法收益的权利。
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随着社会的不断进步，城市发展水平必然会越来越高，城市功能划分将越来越细，对物业的日常管理维护保养的要求越来越高，物业公司将起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用
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传统的住宅结构大多是单元单层封闭型的，如北方的四合院、上海的石库门里弄和南方的大屋等，其内部一般包括能满足各种居住功能的起居室、厨卫等功能结构。现在大多数房屋的结构，以商品房为例，主要包括厅、房、厨、卫等，不管是高层、洋房、公寓、别墅，还是一般性住宅，都不具备这基本的结构内涵。
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物业管理是一个长周期的工作，贯穿物业的整个生命阶段。在物业使用的过程中，物业管理工作的阶段性不明显，在各阶段中，工作性质相，工作重点不同。
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法律关系是指法律规范在调整社会关系的过程中所形成的人与人之间的权利和义务关系
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在物业管理市场上，一旦买卖双方建立了买卖关系，签订了物业管理合同，如果没有特别重大的事情发生，买方就必须在较长的时间内，持续向同一个卖方购买物业管理服务
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“房地产”是指一个国家、地区或城市所拥有的房产和地产。因此，从微观的角度来看，一般只用“房地产”而非“物业”。如“房地产业”不可用“物业业”代替，“房地产体制改革”也不可用“物业体制改革”代替。
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物业服务企业的主要业务是指物业管理以外的各种经营活动，如兴办餐饮服务业，开办房屋装饰材料、卫生洁具、家用电器公司等，创办幼儿园、托儿所、门诊部、图书馆、电影院、歌舞厅等文化娱乐场所。
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美国物业管理服务至上具体体现在对物业管理从业人员素质的高要求上。在美国，物业管理经理人员或工程师不需要专门的资格证书，但必须大学毕业，还必须接受必要的课程教育，因此，虽然公司人员很少，但都有很强的责任心，讲究工作效率。
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美国物业管理从业人员资格认定，主要由全美物业管理协会进行
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在特种物业的管理中，凡属公益性质的，如图书馆，基本上依靠财政拨款，同时，可以开展一些收费服务获得一些款项，如图书馆的复印、翻译、展览等，但数目一般很小。
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物业的系统性要求各种配套设施应该齐全，否则将影响物业功能的发挥
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专业化管理是美国物业管理最显著的特点。美国物业管理的社会化分工十分明确，比如发展商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业。他们买下土地后，由财务公司做策划，请项目建设公司建造，委托专业销售商售房，然后找一家管理公司或业主进行管理，他们的使命就结束了。
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