南开大学23年春学期《物业管理概论》在线作业二

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23春学期（高起本：1709-2103、专升本/高起专：1909-2103）《物业管理概论》在线作业-00002

房产处分权是指房产所有人或非所有人依法处置房产的权利，包括出售、出租、赠与、抵押等。房产处分权通常由所有人行使，在某种情况下，可由房产所有人依法授权房产使用者或经营者行使部分处分权。
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依法治国，建设社会主义法治国家，是建设有中国特色社会主义的基本方略。物业管理法律体系作为房地产法律体系的主体，理应是中国社会主义立法的重要组成部分。
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特种物业中体育类物业包括：体育场、体育馆、健身房、高尔夫球场等完全是经营性质的。
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物业管理客体的质量和物业管理市场单个消费者自己的房屋内的环境水平、设施保护有明显的区别
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相比较而言，物业管理市场的买方——物业管理市场的消费者，一般是由单独住房使用者构成的，即为区分所有权人
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物业物权的内容十分广泛，除自物权(所有权)之外，还有由所有权衍生的他物权
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物业服务企业一级资质在审批前，应当由国务院建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。
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物业的法律属性集中反映在物权的关系上。
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法律责任是指违法行为人对其违法或违约行为必须承担某种不利的法律后果
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业主将已建好的写字楼通过签订租赁或承包协议的方式，出租或出包给物业管理公司，实现所有权与经营管理权的分离。业主不用花费精力定期获得租赁租金或上缴的承包基数。物业管理公司则致力于写字楼的租赁及租售后的服务，在依法经营，照章纳税，定额向业主缴纳租金或承包上缴基数后，没有经营自主权，可以通过认真经营获取更大的收益。
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经营型物业的收入，主要包括经营收入和其他业务收入两个方面。经营收入一般是指出租建筑物楼面及其附属的配套设施设备的租金收入。其他业务收入则包括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心、交通等项服务所得。
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全美物业管理协会所确定的物业管理流程包括了解客户的各种需求和期望
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按照物业使用过程中是否产生收益划分，物业可以划分为经营性和公益性物业。
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简单地说，产权就是凭借财产所获得的各种权利的总和
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房产继承权是指房产所有人死亡后，其遗留的房产由其合法继承人继承，或根据所有人的意志遗赠与他人的权利。
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房产权是地产权的延伸和反映，房产权有广义和狭义之分。广义的房产权是指房产所有奥鹏南开大学新学期作业参考 代做2元一门人依法对其在地上或地下的建筑物、其他附着物拥有占有、使用、处分的权利。
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物业服务企业的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业服务企业也具有服务性，它不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。
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房产租赁权是指房产所有人或非所有人依法作为房产出租人，将房产所有权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的权利。
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参与物业开发建设、经营管理与消费的人与人之间的关系，本质上是一种商品经济的关系，从生产到消费都不是无偿的。
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全美物业管理协会所确定的基本物业管理的功能包括维修保养
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租赁业务管理是指物业公司要在租赁合同、租赁装修、租赁条款制定、租赁服务等方面加强管理
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由于转变投资地点、方向，兼并、破产等各种原因的影响，写字楼客户变动的情况时有发生，固有的客户也经常存在对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求，因此，为吸引招进和留住客户，写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作，否则，便不能保证较高的出租率，影响写字楼物业的收益。
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物业服务企业按服务形式划分，有独立的物业服务企业和附属于房地产开发企业的物业服务企业两类。这两类企业目前都比较普遍。
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特种物业按使用功能和用途分为以下几种类型：1.文化类物业；2.体育类物业；3.娱乐类物业；4.卫生类物业；5.交通类物业；6.宗教类物业。
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传统的住宅结构大多是单元单层封闭型的，如北方的四合院、上海的石库门里弄和南方的大屋等，其内部一般包括能满足各种居住功能的起居室、厨卫等功能结构。现在大多数房屋的结构，以商品房为例，主要包括厅、房、厨、卫等，不管是高层、洋房、公寓、别墅，还是一般性住宅，都不具备这基本的结构内涵。
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物业管理侵权责任是指在物业管理民事活动中，民事主体因违法实施侵犯公、私财产权和公民、法人人身权的行为而应承担的不利后果。
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英国的高层楼房一般是由私人开发商建设的，物业管理也分为前期物业管理和正常期物业管理。业主入住以后，可以成立业主委员会，业主委员会对开发商选择的物业服务企业不满意的，可以解聘，但是不可以自行选择满意的物业管理公司。
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英国物业管理特点是物业的所有权与管理权不分离。物业管理公司与业主的关系是雇佣关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。
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“写字楼”一词原是香港地区对办公楼字的称谓，20世纪80年代随着我国内地物业管理的兴起得到广泛使用。现在物业管理中，“写字楼”是指办公大楼，也就是提供给政府机关、企事业单位等各行各业人员从事行政事务和各类业务活动的楼宇。
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物权是绝对权，这是物权实现方式方面的特征。物权的实现，不需要义务人进行协助，更不是以权利人对标的物进行合法支配为唯一条件。
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美国的房屋保险又分为三种：一是屋主保险；二是住户保险(屋主保险按物业内外的损害情况赔偿，住户保险是指除了水灾、地震等意外灾害之外的各种赔偿)；三是地震险(如在加州，地震频繁，此险被政府强制规定购买)。
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物业服务企业不具有法人资格
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物业管理法律关系作为法律关系中的一种，是指物业管理法律规范在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的法定权利和义务关系。
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清洁情况是写字楼管理服务水平的重要体现，关乎大厦的形象。由于写字楼一般采用大量质地讲究的高级装饰材料，所以清洁难度大，专业要求高。为此要制定完善的清洁细则，明确清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。
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特种物业有些是公益性的，有些是经营性的，在传统房屋体制下，一般按系统进行管理，在投资、维修、养护等方面一律由上级国家主管部门免费承担主要责任。
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美国物业经理职位分为三个层次，物业管理第二层是物业经理，该职位属于中间层次，其主要职责是联系相关代理商，拟定物业财务报表，做广告、物业招租等。
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中国物业管理业经过20多年的发展，已经成为拉动国民经济增长、增加就业岗位的一支重要产业力量，它在保障房屋的安全合理使用，为业主创造良好的生活工作环境，促进社会稳定方面发挥了积极作用。
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恢复原状是指在财产被不法损害或性能状态被改变而有复原的可能时，受害人有权请求恢复到财产未受损坏或未改变时的状态。例如，因房屋装修造成相邻业主或使用人的自用部位、自用设备损坏，行为人应承担修复的责任。
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关于建筑物区分所有权的种类，一般有三种：纵切型区分所有权、横切型区分所有权及混合型区分所有权。
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在市场体制下，私人物品或准公共物品的权利行使与关系调整可以通过当事人合约方式来解决。合约可以被看做权利互易的一种法律形式。
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按建造等级、所处位置和物业管理的档次等，可分为甲、乙、丙级写字楼。乙级写字楼，物业已使用的年限(楼龄)较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在较明显的自然磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入租客的需求并与其租金支付能力相适应，相对于丙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。
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良好的前台服务管理有利于提高写字楼和物业管理公司的品牌形象，从而提高租赁客户的满意度和管理公司的收益率。前台服务的好坏直接影响顾客对写字楼档次的认可度和对物业管理公司的满意度，所以物业管理公司要根据顾客的要求尽量提供周到、高效、优质的前台服务。
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一般来说，写字楼物业主要集中在白天上班时间使用，此时，上下班人员及业务往来人员川流不息，人员流动性大，对保安、保洁、设备运行要求很高。而下班以后，整个物业基本处于暂停使用状态。这一特性决定了写字楼物业管理排班安排等方面与小区物业基本相同。
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在经营型物业管理中，建筑物成了商品，由于其外界环境的以及内部管理的优势的不同，其使用期限会有较大的差异，市场价格缺不会有很大变动。
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非法买卖、租赁物业的行为，主要表现在：1.为谋取暴利，骗取国家优惠补贴，进行非法买卖、租赁物业，从而妨害了物业市场秩序的行为；2.逃避物业登记管理，非法出租物业，或以临时借用等形式，变相买卖、出租物业，这实质上是一种非法的物业交易活动，也是一种偷逃物业税的行为。
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在《中华人民共和国城市房地产管理法》中，国家对房地产的开发、交易以及房地产权属登记管理等作了明确的规定。
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现行的市场上，客体的物业管理服务通常是由第三者的物业公司来提供的
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经营型物业管理中的费用支出包括：建筑物的维修养护费用；设备设施的维修养护费用；提供各种服务所需投入的费用；有关的税费，具体包括房产税、营业税、城市建设维护税、教育附加费、土地使用税等。
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特种物业的物业管理，具有一般物业管理的共性，即都是“以物为媒，以人为本”的管理服务，管理专项如物业维护、环境清洁、治安保卫、车辆管理等方面有其共同点。然而，在具体实施物业管理时，还应着重分析各类物业的不同特点差别，实行有效的管理和服务。
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美国的物业管理已有70多年的历史，其发展已日臻成熟。美国物业管理的法规制度比较系统，组织机构稳定，从业人员数量可观、素质较高。这与美国房地产业在整个国民经济中所占的重要地位是分不开的。
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