南开大学23年春学期《房地产估价》在线作业一

奥鹏南开大学新学期作业参考

23春学期（高起本：1709-2103、专升本/高起专：1903-2103）《房地产估价》在线作业-00001

某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月为100)。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为( )元/m2。
A:4367
B:4617
C:4446
D:4161
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收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。
A:市场交易价格
B:未来收益
C:现在收益
D:重新开发建设成本
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房地产所有权包含单独所有、共有和( )三种 。
A:建筑物区分所有权
B:建筑物共同共有权
C:建筑物按份共有权
D:私有权
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某商业房地产,在取得40年土地使用权的当年开始建造,建造期3年,建筑物经济寿命50年,则该商业房地产的折旧年限是()年。
A:37
B:40
C:50
D:43
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房地产所有权有单独所有、共有和（）三种
A:建筑物区分所有权
B:建筑物共同共有权
C:建筑物按份共有权奥鹏南开大学新学期作业参考 代做2元一门
D:私有权
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某宗房地产每年的净收益为50万元,资本化率为8%,则该宗房地产的价值为()万元。
A:600
B:625
C:650
D:675
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由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的（）特性
A:不可移动性
B:用途多样
C:相互影响
D:易受限制
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某工业厂房,建成5年后补办了土地出让手续,土地使用权年限为50年,建筑物的经济寿命为40年,计算建筑物折旧的经济寿命为()年。
A:55
B:50
C:45
D:40
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收益法适用的条件是房地产的()。
A:收益能够量化
B:风险能够量化
C:收益或风险其一可以量化
D:收益和风险均能量化
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长期趋势法适用的对象是（）的房地产。
A:商业性质
B:出租性质
C:价格无明显季节波动
D:价格有明显季节波动
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某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似的现房价格为4500元/㎡,出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为()元/㎡
A:3473
B:4365
C:4500
D:4635
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()是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格,也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。
A:房地产的供给价格
B:房地产的需求价格
C:房地产的市场价格
D:房地产的均衡价格
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某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
A:37
B:40
C:50
D:43
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某宗房地产2014年3月的价格为7200元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2014年3月至9月的价格指数分别为99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7、118.3(均以上个月为基础)。该宗房地产2014年9月的价格为()元/m2。
A:8485
B:8536
C:10038
D:10098
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在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法
A:一种或一种以上
B:两种或两种以上
C:三种或三种以上
D:四种或四种以上
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五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整
A:供水、排水、电力、电信
B:给水、排水、燃气、热力
C:排水、电力、通信、燃气
D:排水、电力、通信、热力
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价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价,多出现在()中。
A:保险理赔案件中
B:期房估价
C:拆迁估价
D:房地产纠纷案件中
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比较法估价中,要求选取可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围内。
A:0.5-1.5
B:1.0-1.5
C:0.5-2.0
D:1.5-2.0
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合法原则要求评估价值是在依法判定的()状况下的价值或价格。
A:估价人员
B:估价机构
C:估价对象
D:估价委托人
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数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）
A:直线趋势法
B:指数曲线趋势法
C:二次抛物线趋势法
D:平均增减量法
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如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
A:保持现状前提
B:装修改造前提
C:转换用途前提
D:重新利用前提
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有A、B两宗面积较小的相邻土地,单独出售时的价格均为3000元/m2,A土地面积1200m2,B土地面积1800m2。若将A、B两宗土地合并出售,售价可达4500元/m2,现地块B的拥有者欲购买地块A,地块A的拥有者最高可索价( )万元。
A:810
B:450
C:900
D:1350
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某建筑物的重新购建价格为100万元,建筑物的经济寿命为40年,剩余经济寿命为32年,净残值3万元,则该建筑物按直线法计算的累计折旧总额为()万元。
A:19.4
B:20
C:24.3
D:29.1
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房地产估价是评估房地产的( )。
A:成交价格
B:效用
C:价格
D:价值
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某宗可比实例房地产2006年2月末的价格为1200美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%,假设人民币与美元的市场汇率2006年2月末为1美元=7.98元人民币,2006年10月末为1美元=7.87元人民币,则该可比实例2006年10月末的价格为()元人民币/m2。
A:9673
B:9349
C:9808
D:9220
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“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。
A:供水、排水、电力、电信
B:给水、排水、燃气、热力
C:排水、电力、通信、燃气
D:排水、电力、通信、热力
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任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性
A:不可移动
B:独一无二
C:相互影响
D:易受限制
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某宗房地产的年净收益为8万元,购买者的自有资金为20万元,自有资金资本化率为10%,抵押贷款常数为0.08。则该房地产的价值为()万元。
A:70
B:73
C:95
D:75
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路线价法主要适用于城镇街道两侧（）用地的估价
A:居住
B:商业
C:娱乐
D:工业
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某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失,称为()。
A:物质折旧
B:外部性折旧
C:经济折旧
D:功能折旧
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影响房地产价格的社会因素,主要包括()。
A:政治安定状况
B:社会治安状况
C:城市化
D:人口素质
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求取报酬率的方法有多种,包括()
A:长期趋势法
B:累加法
C:市场提取法
D:分部分项法
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下列关于实地查勘的说法中,正确的有()。
A:实地查勘是到实地对先前收集的有关估价对象的资料进行核对和查实
B:对面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘
C:通过实地查勘可完全掌握估价对象情况
D:实地查勘时，一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘房地产的业主陪同
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争取房地产估价业务的措施可以通过（）等方式进行。
A:给予回扣或折扣
B:提高服务质量
C:恰当的宣传
D:提升估价机构的品牌
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最高最佳利用必须同时符合的标准有()
A:法律上允许
B:价值最大化
C:技术上可能
D:财务上可行
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建筑物实物因素包括（）
A:建筑规模
B:建筑结构
C:朝向
D:设施设备
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下列是收益性房地产的有()。
A:电影院
B:写字楼
C:商店
D:游乐场
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遵循合法原则,具体包括依法判定的()。
A:所有权
B:权利类型及归属
C:使用权利
D:处分权利
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引起房地产价格上升的原因主要有（）
A:对房地产本身进行投资改良
B:通货膨胀
C:需求增加导致稀缺性增加
D:外部经济
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路线价法中，选取标准宗地应符合（）等要求
A:一面临街
B:两面临街
C:土地形状为矩形
D:用途为所在区段具有代表性的用途
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通常情况下重置价格比重建价格低（）
A:错误
B:正确
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价值类型从本质上讲是由估价目的决定的（）
A:错误
B:正确
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社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。
A:对
B:错
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收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（）
A:错误
B:正确
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收益法是以预期原理为基础。预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素而是现在的因素。
A:对
B:错
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房地产虽然具有用途多样的特性,但现实中房地产的用途并不是随意决定的。
A:对
B:错
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签订了书面估价委托合同之后,估价机构未经委托人书面同意,不得转让、变相转让委托的估价业务。
A:对
B:错
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对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例（）
A:错误
B:正确
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在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于经济因素（）
A:错误
B:正确
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房地产成本的增加并不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高。
A:对
B:错
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