南开大学23年春学期《房地产估价》在线作业三

奥鹏南开大学新学期作业参考

23春学期（高起本：1709-2103、专升本/高起专：1903-2103）《房地产估价》在线作业-00003

某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元
A:180
B:178.4
C:183.5
D:176.6
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生产费用价值论是()估价方法的理论依据。
A:比较法
B:成本法
C:收益法
D:假设开发法
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房地产所有权有单独所有、共有和（）三种
A:建筑物区分所有权
B:建筑物共同共有权
C:建筑物按份共有权
D:私有权
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如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
A:保持现状前提
B:装修改造前提
C:转换用途前提
D:重新利用前提
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在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格为为（）
A:名义价格
B:实际价格
C:市场价格
D:成交价格
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由于房地产的不可移动、不可隐藏,流动性差,所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的( )特性
A:不可移动性
B:用途多样
C:相互影响
D:易受限制
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房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体
A:实体、权益、区位
B:实物、权益、区位
C:实物、权益、位置
D:实体、权益、位置
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在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。
A:市场法
B:成本法
C:收益法
D:假设开发法
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假设开发法的理论依据与()相同。
A:比较法
B:成本法
C:收益法
D:长期趋势法
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运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。
A:幅度
B:数额
C:比率
D:指数
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某宗房地产2014年3月的价格为7200元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2014年3月至9月的价格指数分别为99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7、118.3(均以上个月为基础)。该宗房地产2014年9月的价格为()元/m2。
A:8485
B:8536
C:10038
D:10098
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从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点
A:标准临街宗地
B:标准临街深度
C:标准临街宽度
D:路线价区段
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某宗房地产的年净收益为8万元,购买者的自有资金为20万元,自有资金资本化率为10%,抵押贷款常数为0.08。则该房地产的价值为()万元。
A:70
B:73
C:95
D:75
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比较法估价中,要求选取可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围内。
A:0.5-1.5
B:1.0-1.5
C:0.5-2.0
D:1.5-2.0
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针对某宗房地产,已知同一时期的国债利率为4.5%,投资风险补偿2.2%,管理负担补偿0.2%,缺乏流动性补偿1.5%,易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为( )。
A:10.10%
B:7.90%
C:8.40%
D:11.90%
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比较法的理论依据是()。
A:预期原理
B:替代原理
C:生产费用价值论
D:递推原理
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下列房地产适宜采用比较法进行估价的为()。
A:学校
B:机场
C:写字楼
D:博物馆
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某10年前建成交付使用的建筑物,10年间维修养护状况正常。建筑面积是120平米,单位建筑面积的重置价格为800元/平米,建筑物残值率零,年折旧率2.5%,则该建筑物经济寿命为()年。
A:10
B:20
C:30
D:40
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路线价法实质上是一种(),是其的派生方法。
A:比较法
B:成本法
C:收益法
D:假设开发法
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针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。
A:10.10%
B:7.90%
C:8.40%
D:11.90%
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某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估,价值时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议,于2007年3月15日进行复估,则复估的价值时点应为()。
A:2007年3月15日
B:2006年8月20日
C:签定估价委托合同之日
D:估价人员与委托人商定的日期
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合法原则要求评估价值是在依法判定的()状况下的价值或价格。
A:估价人员
B:估价机构
C:估价对象
D:估价委托人
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房地产权利的种类中，属于债权的是（）
A:地役权
B:建设用地使用权
C:抵押权
D:租赁权
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某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2
A:5190
B:4700
C:5300
D:4790
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运用比较法估价,选取可比实例的数量,一般选取( )可比实例即可。
A:4个以上
B:3-5个
C:5个以上
D:5-10个
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路线价法主要适用于城镇街道两侧（）用地的估价
A:居住
B:商业
C:娱乐
D:工业
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()是以估价对象与其外部环境是否协调,来判定估价对象是否为最高最佳利用。
A:收益递增递减原理
B:均衡原理
C:适合原理
D:供求原理
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“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。
A:供水、排水、电力、电信
B:给水、排水、燃气、热力
C:排水、电力、通信、燃气
D:排水、电力、通信、热力
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房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A:不可移动
B:供给有限
C:价值量大
D:用途多样
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某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡
A:3473
B:4365
C:4500
D:4635
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最高最佳利用具体包括()几个方面。
A:最佳规模
B:最佳环境
C:最佳用途
D:最佳档次
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房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样,需要具备()三个条件。
A:使用价值
B:保值性
C:稀缺性
D:有效需求
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下列关于实地查勘的说法中,正确的有()。
A:实地查勘是到实地对先前收集的有关估价对象的资料进行核对和查实
B:对面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘
C:通过实地查勘可完全掌握估价对象情况
D:实地查勘时，一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘房地产的业主陪同
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收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产,例如()等。
A:写字楼
B:学校
C:行政办公楼
D:旅馆
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建筑物的功能折旧可分为()引起的几类。
A:功能缺乏
B:功能单一
C:功能落后
D:功能过剩
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在现金流量折线法（）不独立显现出来
A:开发成本
B:销售税费
C:投资利息
D:开发利润
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房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为（）
A:按份共有
B:按权共有
C:共同共有
D:共享共有
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建筑物实物因素包括（）
A:建筑规模
B:建筑结构
C:朝向
D:设施设备
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下列属于影响房地产价格的土地实物因素包括()。
A:土地面积
B:土地形状
C:地形
D:土壤
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重新购建价格又称重新购建成本,它是()的价格。
A:价值时点时
B:客观
C:建筑物建造完成时
D:建筑物全新状况下
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大气环境、水文环境、视觉环境和城市化等,均属于影响房地产价格的环境因素。
A:对
B:错
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功能过剩一般是可以修复的,它包括功能过剩造成的无效成本,以及功能过剩造成的超额持有成本。
A:对
B:错
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预计某宗房地产未来第一年的净收益为36万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。则该宗房地产的合理经营期限为20年。
A:对
B:错
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当房地产价值或价格时间序列的逐期发展速度大致相同时,可以采用平均增减量法进行预测。
A:对
B:错
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估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值减损。
A:对
B:错
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在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下,房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。
A:对
B:错
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成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的房地产估价,不大适用于建筑物过于老旧的房地产估价。
A:对
B:错
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房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务（）
A:错误
B:正确
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现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。
A:对
B:错
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专业估价与非专业估价相比，专业估价需要承担法律责任（）
A:错误
B:正确
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