南开大学23年春学期《房地产估价》在线作业二

奥鹏南开大学新学期作业参考

23春学期（高起本：1709-2103、专升本/高起专：1903-2103）《房地产估价》在线作业-00002

任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性
A:不可移动
B:独一无二
C:相互影响
D:易受限制
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某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2
A:5190
B:4700
C:5300
D:4790
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某宗可比实例房地产2006年2月末的价格为1200美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%,假设人民币与美元的市场汇率2006年2月末为1美元=7.98元人民币,2006年10月末为1美元=7.87元人民币,则该可比实例2006年10月末的价格为()元人民币/m2。
A:9673
B:9349
C:9808
D:9220
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某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/m2,出租的年末净收益为率为330元/m2,假设折现率为10%,风险补偿为房价的2%,则该期房目前的价格为()元/m2
A:2934
B:2970
C:3300
D:3630
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在一个估价项目中,首先要明确估价基本事项,其中()是龙头。
A:估价对象
B:估价目的
C:价值时点
D:估价内容
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距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标,其中相对最科学的距离指标是()。
A:空间直线距离
B:交通线路距离
C:交通时间距离
D:经济距离
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某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允许将容积率提高到5,楼面地价不变,则应补地价()万元。
A:20
B:30
C:40
D:50
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某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A:5190
B:4700
C:5300
D:4790
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房地产是指土地以及建筑物和其它相关定着物,是( )的结合体
A:实体、权益、区位
B:实物、权益、区位
C:实物、权益、位置
D:实体、权益、位置
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在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内
A:0．5～2．0
B:1．5～2．0
C:0．5～1．5
D:1．0～1．5
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某宗房地产的年净收益为8万元,购买者的自有资金为20万元,自有资金资本化率为10%,抵押贷款常数为0.08。则该房地产的价值为()万元。
A:70
B:73
C:95
D:75
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甲乙两宗土地,甲单价为800元/㎡,乙单价为600元/㎡,其他条件完全相同,如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则作为一个理性房地产开发商会选择购买( )。
A:甲
B:乙
C:甲、乙一样
D:无法判断
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针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。
A:10.10%
B:7.90%
C:8.40%
D:11.90%
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假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”
A:市场法
B:成本法
C:收益法
D:长期趋势法
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如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
A:保持现状前提
B:装修改造前提
C:转换用途前提
D:重新利用前提
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某临街深度30.48m(即100英尺),临街宽度20m的矩形土地,总价为243.84万元。按照四三二一法则,其相邻临街深度15.24m(即50英尺),临街宽度为20m的矩形土地的总价为()万元。
A:213.36
B:170.69
C:128.02
D:121.92
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某商品住宅项目开发利润为300万元,土地取得成本为600万元,建设成本为900万元,管理费用为50万元,销售费用为60万元,投资利息为150万元,销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为()。
A:15.96%
B:17.05%
C:23.4奥鹏南开大学新学期作业参考 代做2元一门4%
D:25.86%
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某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A:5190
B:4700
C:5300
D:4790
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有一宗房地产交易实例,其成交总价为40万元,其中首付10%,余款在半年和1年后分两次平均支付,假设月利率为0.5%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元
A:37.91
B:38.25
C:38.42
D:50
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在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。
A:市场法
B:成本法
C:收益法
D:假设开发法
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中国目前的房地产权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、地役权。其中,( )属于债权。
A:使用权
B:抵押权
C:所有权
D:租赁权
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某宗房地产交易总价为60万元,合同约定,首期付款30%,余款分别于半年后和一年后分期平均支付,假设年利率为6%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元。
A:58.21
B:57.62
C:58.79
D:57.21
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某房地产总价180万元,分两期支付,首期付款60万元,余款在半年后一次付清,年利率6%,该房地产的实际价格为()万元
A:180
B:178.4
C:183.5
D:176.6
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假设开发法中,同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是( )。
A:业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发
B:自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发
C:被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发
D:自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发
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某宗房地产的收益期限为40年,通过预测得到其未来3年的净收益分别为20万元、23万元25万元,从未来第4年至收益期限结束的净收益将稳定在28万元,该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()。
A:266
B:264
C:262
D:260
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（）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。
A:收益递增递减原理
B:均衡原理
C:适合原理
D:供求原理
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某建筑物已建成10年,估计尚可使用40年,残值率为零,该建筑物的成新率为()。
A:25%
B:75%
C:80%
D:85%
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()是以估价对象与其外部环境是否协调,来判定估价对象是否为最高最佳利用。
A:收益递增递减原理
B:均衡原理
C:适合原理
D:供求原理
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为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为()。
A:快速变现值价值
B:谨慎价值
C:在用价值
D:残余价值
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某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。则该宗房地产2007年的收益价格为（）万元。
A:125
B:126.42
C:123.77
D:124.43
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遵循合法原则,具体包括依法判定的()。
A:所有权
B:权利类型及归属
C:使用权利
D:处分权利
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求取建筑物重新购建价格的具体方法，有（）
A:造价指数法
B:分部分项法
C:单位比较法
D:工料测量法
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在合法产权方面，应以（）为依据
A:房地产权属证书
B:委托人提供的书面证明
C:权属档案的记载
D:其他合法证件
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理论上讲,路线价可用()来表示。
A:土地单价
B:楼面地价
C:货币
D:相对数
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建筑物的功能折旧可分为()引起的几类。
A:功能缺乏
B:功能单一
C:功能落后
D:功能过剩
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在现金流量折线法（）不独立显现出来
A:开发成本
B:销售税费
C:投资利息
D:开发利润
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以下属于房地产估价特点的是( )。
A:房地产估价是评估房地产的价格
B:房地产估价是模拟市场定价
C:房地产估价是提供价值意见
D:房地产估价可以有合理误差
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引起房地产价格上升的原因主要有（）
A:对房地产本身进行投资改良
B:通货膨胀
C:需求增加导致稀缺性增加
D:外部经济
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按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）
A:现房
B:销售
C:出租
D:自用
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根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同,收益法分为()几种方法。
A:直接资本化法
B:间接资本化法
C:收益资本化法
D:报酬资本化法
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对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例（）
A:错误
B:正确
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在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价（）
A:错误
B:正确
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根据替代原理,如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时,则可通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格。
A:对
B:错
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社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。
A:对
B:错
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专业估价与非专业估价相比，专业估价需要承担法律责任（）
A:错误
B:正确
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运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。（）
A:错误
B:正确
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一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。（）
A:错误
B:正确
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假设开发法是一种科学实用的估价方法,其理论依据与成本法相同,是生产费用价值论。
A:对
B:错
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当房地产价值或价格时间序列的逐期发展速度大致相同时,可以采用平均增减量法进行预测。
A:对
B:错
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房地产成本的增加并不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高。
A:对
B:错
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