南开大学23年春《房地产估价》在线作业一

奥鹏南开大学新学期作业参考

23春学期（仅限-高起专1903、专升本1903）《房地产估价》在线作业-00001

为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为()。
A:快速变现值价值
B:谨慎价值
C:在用价值
D:残余价值
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下列影响一套住房价格的因素中,不属于实物因素的是()。
A:朝向
B:保温
C:隔声
D:户型
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有甲、乙两宗房地产,甲房地产的收益期限为40年,单价为4000元/m2,乙房地产的收益期限为50年,单价为4200元/m2。假设报酬率均为8%,则甲、乙两宗房地产价格的高低关系是()。
A:甲高于乙
B:甲低于乙
C:甲等于乙
D:不能确定
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比较法估价中,要求选取可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围内。
A:0.5-1.5
B:1.0-1.5
C:0.5-2.0
D:1.5-2.0
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某宗房地产每年的有效毛收入为50万元,毛租金乘数为12.5,潜在毛收入乘数为12,有效毛收入乘数为13,净收益乘数为13.5,则该宗房地产的价值为()万元。
A:600
B:625
C:650
D:675
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某房屋的建筑面积为100m2,单位建筑面积的重置价格为1000元/m2,建筑物自然寿命为45年,残值率为2.5%。经测算,至价值时点该建筑物有效年龄为10年,建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为()年。
A:29
B:39
C:40
D:45
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收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。
A:市场交易价格
B:未来收益
C:现在收益
D:重新开发建设成本
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某宗房地产的收益期限为40年,通过预测得到其未来3年的净收益分别为20万元、23万元25万元,从未来第4年至收益期限结束的净收益将稳定在28万元,该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()。
A:266
B:264
C:262
D:260
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某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失,称为()。
A:物质折旧
B:外部性折旧
C:经济折旧
D:功能折旧
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估价时点为过去的情形，多出现在（）中
A:保险理赔案件中
B:期房估价
C:拆迁估价
D:房地产纠纷案件中
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市场提取法是利用与估价对象建筑物具有()的可比实例来求取建筑物折旧的方法。
A:类似用途
B:类似折旧程度
C:相同建筑结构
D:相同建成年代
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房地产所有权包含单独所有、共有和( )三种 。
A:建筑物区分所有权
B:建筑物共同共有权
C:建筑物按份共有权
D:私有权
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在评估政府行政办公楼的价值时,一般采用()估价。
A:比较法
B:成本法
C:收益法
D:假设开发法
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某工业厂房,建成5年后补办了土地出让手续,土地使用权年限为50年,建筑物的经济寿命为40年,计算建筑物折旧的经济寿命为()年。
A:55
B:50
C:45
D:40
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房地产由于不可移动及变更用途困难,直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况,是( )。
A:本国房地产总的供求状况
B:地区房地产总的供求状况
C:本国同类房地产的供求状况
D:本地区同类房地产的供求状况。
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某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。则该宗房地产2007年的收益价格为（）万元。
A:125
B:126.42
C:123.77
D:124.43
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五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整
A:供水、排水、电力、电信
B:给水、排水、燃气、热力
C:排水、电力、通信、燃气
D:排水、电力、通信、热力
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某建筑物的重新购建价格为100万元,建筑物的经济寿命为40年,剩余经济寿命为32年,净残值3万元,则该建筑物按直线法计算的累计折旧总额为()万元。
A:19.4
B:20
C:24.3
D:29.1
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如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则应以( )进行估价。
A:维持现状前提
B:装修改造前提
C:转换用途前提
D:重新利用前提
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在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内
A:0．5～2．0
B:1．5～2．0
C:0．5～1．5
D:1．0～1．5
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假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”
A:市场法
B:成本法
C:收益法
D:长期趋势法
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收益法适用的条件是房地产的()。
A:收益能够量化
B:风险能够量化
C:收益或风险其一可以量化
D:收益和风险均能量化
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目前,我国商业、旅游、娱乐用地出让的最高年限为( )年
A:70
B:50
C:40
D:30
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()是以估价对象与其外部环境是否协调,来判定估价对象是否为最高最佳利用。
A:收益递增递减原理
B:均衡原理
C:适合原理
D:供求原理
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某商业房地产,在取得40年土地使用权的当年开始建造,建造期3年,建筑物经济寿命50年,则该商业房地产的折旧年限是()年。
A:37
B:40
C:50
D:43
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下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是()。
A:金融制度政策
B:利率
C:经济发展
D:汇率
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某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。
A:4367
B:4617
C:4446
D:4161
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如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
A:保持现状前提
B:装修改造前提
C:转换用途前提
D:重新利用前提
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某宗房地产每年的净收益为50万元,资本化率为8%,则该宗房地产的价值为()万元。
A:600
B:625
C:650
D:675
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某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
A:37
B:40
C:50
D:43
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下面属于构筑物的是()。
A:烟囱
B:水塔
C:道路
D:商店
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市场法适用的对象有（）
A:标准厂房
B:在建工程
C:高档公寓
D:房地产开发用地
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假设开发法中,按静态分析法需要计算利息的项目有()。
A:待开发房地产价值及取得税费
B:后续开发的建设成本
C:后续开发的管理费用
D:后续开发的销售费用
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房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权,其中共有可分为()
A:按份共有
B:按权共有
C:共同共有
D:共享共有
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按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）
A:现房
B:销售
C:出租
D:自用
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遵循合法原则,具体包括依法判定的()。
A:所有权
B:权利类型及归属
C:使用权利
D:处分权利
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运用基准地价修正法估价,一般要进行()调整。
A:交易情况
B:市场状况
C:土地状况
D:标定地价
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按经营使用方式划分,房地产的类型主要有()
A:出售的房地产
B:出租的房地产
C:自营的房地产
D:自用的房地产
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房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,它是()的结合体。
A:实物
B:权益
C:价值
D:区位
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下列属于房地产估价原则的是()。
A:替代原则
B:合法原则
C:最高最佳利用原则
D:价值时点原则
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在估价时,评估价值的确定应当在前,价值时点的确定应当在后。
A:对
B:错
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有租约限制的房地产,租赁期限内的租金应采用租约约定的租金,租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。
A:对
B:错
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未出租的餐馆不能采用收益法进行估价。
A:对
B:错
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根据替代原理,如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时,则可通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格。
A:对
B:错
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在替代原则中的类似房地产是指在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。（）
A:错误
B:正确
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房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分,是依附于房地产实物上的权利义务。
A:对
B:错
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在合法产权方面,只有合法产权的房地产才能成为估价对象。
A:对
B:错
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专业估价与非专业估价相比,专业估价需要承担法律责任。
A:对
B:错
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一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。（）
A:错误
B:正确
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在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价（）
A:错误
B:正确
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