南开大学23年春《房地产估价》在线作业三

奥鹏南开大学新学期作业参考

23春学期（仅限-高起专1903、专升本1903）《房地产估价》在线作业-00003

某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失,称为()。
A:物质折旧
B:外部性折旧
C:经济折旧
D:功能折旧
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如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
A:保持现状前提
B:装修改造前提
C:转换用途前提
D:重新利用前提
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有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元
A:37．91
B:38．25
C:38．42
D:50
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甲、乙两块土地,甲土地的单价2000元/m2,容积率为2;乙土地的单价为2800元/m2,容积率为2.5,假设两块土地其他条件相同,则明智的购买者应购买()。
A:甲土地
B:乙土地
C:甲、乙都一样
D:不能确定
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现预测某宗房地产未来两年的净收益分别为40万元和45万元,两年后的价格将比现在的价格上涨12%。该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产现在的价格为()万元。
A:873
B:463
C:817
D:989
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某宗房地产的土地价值占总价值的40%,土地资本化率为6%,建筑物价值占总价值的60%, 建筑物资本化率为8%,则综合资本化率为()。
A:7%
B:7.20%
C:7.50%
D:7.80%
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预测某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益将在上一年的基础上增加2万元,收益期限假设为无限年,该房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()万元。
A:220
B:340
C:400
D:500
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下列影响房地产供求变化的因素中,不会引起房地产需求量增加的是()。
A:消费者的收入水平增加
B:该种房地产的价格水平下降
C:该种房地产的开发成本上升
D:消费者预期该种房地产价格上涨
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从区位优劣角度看,()主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。
A:居住房地产
B:别墅
C:商业房地产
D:工业房地产
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在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法
A:一种或一种以上
B:两种或两种以上
C:三种或三种以上
D:四种或四种以上
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( )是指通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见,包括评估价值和相关专业意见。
A:估价假设
B:估价目的
C:价值类型
D:估价结果
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某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元
A:180
B:178.4
C:183.5
D:176.6
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某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。则该宗房地产2007年的收益价格为（）万元。
A:125
B:126.42
C:123.77
D:124.43
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路线价法主要适用于城镇临街()用地的批量估价。
A:居住
B:商业
C:娱乐
D:工业
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选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可
A:3个以上
B:5个以下
C:3～5个
D:3～10个
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数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）
A:直线趋势法
B:指数曲线趋势法
C:二次抛物线趋势法
D:平均增减量法
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房地产由于不可移动及变更用途困难,直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况,是( )。
A:本国房地产总的供求状况
B:地区房地产总的供求状况
C:本国同类房地产的供求状况
D:本地区同类房地产的供求状况。
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收益法适用的条件是房地产的()。
A:收益能够量化
B:风险能够量化
C:收益或风险其一可以量化
D:收益和风险均能量化
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某宗房地产交易总价为60万元,合同约定,首期付款30%,余款分别于半年后和一年后分期平均支付,假设年利率为6%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元。
A:58.21
B:57.62
C:58.79
D:57.21
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假设开发法的理论依据与（）相同
A:市场法
B:成本法
C:收益法
D:长期趋势法
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某临街深度30.48m(即100英尺),临街宽度20m的矩形土地,总价为243.84万元。按照四三二一法则,其相邻临街深度15.24m(即50英尺),临街宽度为20m的矩形土地的总价为()万元。
A:213.36
B:170.69
C:128.02
D:121.92
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市场提取法是利用与估价对象建筑物具有()的可比实例来求取建筑物折旧的方法。
A:类似用途
B:类似折旧程度
C:相同建筑结构
D:相同建成年代
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在一个估价项目中,首先要明确估价基本事项,其中()是龙头。
A:估价对象
B:估价目的
C:价值时点
D:估价内容
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房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A:不可移动
B:供给有限
C:价值量大
D:用途多样
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房地产的( ),决定了房地产市场是一个地区性市场。
A:不可移动
B:独一无二
C:供给有限
D:流动性差
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运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。
A:幅度
B:数额
C:比率
D:指数
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甲乙两宗土地,甲单价为800元/㎡,乙单价为600元/㎡,其他条件完全相同,如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则作为一个理性房地产开发商会选择购买( )。
A:甲
B:乙
C:甲、乙一样
D:无法判断
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房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体
A:实体、权益、区位
B:实物、权益、区位
C:实物、权益、位置
D:实体、权益、位置
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比较法的理论依据是()。
A:预期原理
B:替代原理
C:生产费用价值论
D:递推原理
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某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允许将容积率提高到5,楼面地价不变,则应补地价()万元。
A:20
B:30
C:40
D:50
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收益性房地产的价值高低主要取决于()。
A:已经获得净收益的大小
B:未来净收益的大小
C:获取净收益期限的长短
D:获取净收益的可靠程度
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路线价法中，选取标准宗地应符合（）等要求
A:一面临街
B:两面临街
C:土地形状为矩形
D:用途为所在区段具有代表性的用途
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收益性房地产的价值高低主要取决于（）
A:已经获得净收益的大小
B:未来获得净收益的风险
C:未来获得净收益的大小
D:未来获得净收益期限的长短
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房地产区位因素是—个综合性因素，如果对其进行分解，可分为（）等方面
A:位置
B:交通
C:面积
D:外部配套设施
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房地产投机对房地产价格的影响,下列说法中正确的有()。
A:必然引起房地产价格的上涨
B:可能引起房地产价格的上涨
C:可能引起房地产价格的下跌
D:可能起着稳定房地产价格的作用
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引起房地产价格上升的原因主要有（）
A:对房地产本身进行投资改良
B:通货膨胀
C:需求增加导致稀缺性增加
D:外部经济
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建筑物的功能折旧可分为()引起的几类。
A:功能缺乏
B:功能单一
C:功能落后
D:功能过剩
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具体的长期趋势法主要有()等。
A:数学曲线拟合法
B:市场提取法
C:平均发展速度法
D:移动平均法
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下面属于构筑物的是()。
A:烟囱
B:水塔
C:道路
D:商店
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需要补地价的情形主要有（）
A:土地使用者土地用途
B:土地使用权届满后续期
C:土地使用者抵押划拨土地使用权
D:土地使用者转让出让土地使用权
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经过市场状况调整之后，就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变为了正常市场价格。（）
A:错误
B:正确
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运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。（）
A:错误
B:正确
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专业估价与非专业估价相比,专业估价需要承担法律责任。
A:对
B:错
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某一地带有铁路,该地带如果是居住区.则铁路可能是增值因素;而如果是仓储或工业区,则铁路可能是贬值因素。
A:对
B:错
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未出租的餐馆不能采用收益法进行估价。
A:对
B:错
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社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。
A:对
B:错
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房地产不可移动性是指无论其自然地理位置还是社会经济地位都不发生变化。
A:对
B:错
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采取计算投资利息的方式考虑资金的时间价值,这种方式下的假设开发法称为静态分析法。
A:对
B:错
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在实际估价中判定一宗房地产是收益性还是非收益性房地产,主要看其目前是否正在直接产生经济收益。
A:对
B:错
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房地产估价是替代市场定价。
A:对
B:错
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