奥鹏远程教育东北财经大学《房地产估价》单元作业二

奥鹏东北财经大学平时在线作业

东财《房地产估价》单元作业二

新开发区土地的分宗估价，（　）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
A:比较法
B:成本法
C:收益法
D:假设开发法
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下面不属于造成功能折旧的因素是（　）。
A:建筑设计缺陷
B:人们消费观念的改变
C:建筑技术进步
D:环境污染
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报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（　）。
A:报酬率是投资回收与投入资本的比率
B:风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高
C:当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D:当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
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下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（　）。
A:某酒店
B:公园
C:某住宅
D:某娱乐厅
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某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（　）。
A:物质折旧
B:功能折旧
C:经济折旧
D:设备折旧
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房地产开发投资利润率的计算基数为（　）。
A:土地成本＋建设成本
B:开发完成后的房地产价值
C:土地成本＋建设成本＋管理费用
D:土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用
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下列各项中，一般不适用收益法估价的是（　）。
A:学校
B:写字楼
C:影剧院
D:游乐场
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在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（　）。
A:过去数据简单算术平均法
B:未来数据简单算术平均法
C:过去数据资本化公式法
D:未来数据资本化公式法
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收益法奥鹏东北财经大学平时在线作业的理论基础是（　）。
A:替代原理
B:预期原理
C:均衡原理
D:边际收益递减原理
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通过房租求取房地产净收益，不应扣除（　）。
A:空置损失
B:房产税
C:房屋折旧费
D:房屋保险费
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征收集体土地时，土地征收补偿费用一般包括（　）。
A:土地补偿费
B:安置补助费
C:地上附着物和青苗的补偿费
D:安排被征地农民的社会保障费用
E:征地管理费
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成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，以下属于这类房地产的有（　）。
A:体育场馆
B:酒店
C:空置的写字楼
D:军队营房
E:行政办公楼
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求取建筑物折旧的方法主要有（　）。
A:年限法
B:分解法
C:分部分项法
D:市场提取法
E:指数调整法
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导致建筑物功能折旧的原因可能是（　）。
A:功能缺乏折旧
B:功能落后折旧
C:功能过剩折旧
D:城市规划改变
E:市场供给的过量或需求不足
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按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为（　）。
A:重建成本
B:重置成本
C:置换成本
D:估算重建成本
E:估算重置成本
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成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（　）
A:对
B:错
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某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（　）
A:对
B:错
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直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替。（　）
A:对
B:错
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如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。（　）
A:对
B:错
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收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。（　）
A:对
B:错
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