南开大学22秋学期《物业经营管理》在线作业三

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22秋学期（高起本1709-1803、全层次1809-2103）《物业经营管理》在线作业-00003

按照与业务量的关系划分可以将物业管理成本分为（）
A:经营成本期间费用或经营管理费用
B:固定成本变动成本和半固定成本或半变动成本
C:目标成本定额成本计划成本时间成本
D:边际成本差异成本机会成本估计成本沉没成本可缓成本可免成本附加价值成本
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物业服务企业持续经营的前提条件是（）
A:资金运用
B:资金投放
C:资金收回
D:资金筹集
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对市场起主要调节作用的是（）。
A:国家宏观调控
B:国家微观调控
C:政治制度的变迁
D:价格机制
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当期房与现房的品种相同时期房价格与现房价格的关系是（）
A:期房价格低于现房价格
B:期房价格高于现房价格
C:期房价格等于现房价格
D:期房价格=现房价格-风险补偿
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火灾保险费率的计算方法有分类法和（）两种。
A:分层法
B:分步法
C:分项法
D:表定法
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对于一个新建成的零售商业物业而言，设备维护费占总费的(）。
A:40%
B:30%-35%
C:3%-5%
D:1%
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某城市2014年可供住房销售量为160万平方米吸纳量为136万平方米2015年竣工量为142万平方米，吸纳量为128万平方米则2016年该城市住房销售面积为（）万平方米。
A:38
B:142
C:166
D:302
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大型购物中心的物业租金为（）。
A:净租
B:毛租
C:税费
D:超出性租金
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画需求曲线时经常假设其他商品的价格（）
A:有所上升
B:有所下降
C:保持不变
D:不能确定
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物业服务合同包括（）。
A:前期物业服务合同
B:后期物业服务合同
C:物业服务合同
D:前期物业服务合同和物业服务合同
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某城市2005年可供住房销售量为160万平方米吸纳量为136万平方米2006年竣工量为142万平方米，吸纳量为128万平方米则2006年该城市住房销售面积为（）万平方米
A:38
B:142
C:166
D:302
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收益法是以（）原理为基础的
A:预期
B:效绩
C:现金流量
D:成本
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()是指一项成本与某一方案有关，当该方案被取消时，此项成本亦可免除。
A:估计成本
B:沉没成本
C:可缓成本
D:可免成本
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设施管理的服务对象通常为（）
A:拥有房地产的非房地产企业或机构
B:政府办公楼
C:科研教学设施
D:医院设施
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下列房地产市场的运行环境中，影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件的是（）。
A:社会环境
B:资源环境
C:国际环境
D:政治环境
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（）是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需的费用总和。
A:生命周期资产
B:生命周期成本
C:经济周期资产
D:经济周期成本
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房地产投资区别于其他投资产品最重要的特性是（）
A:政策影响性
B:位置固定或不可移动性
C:专业管理依赖性
D:垄断性
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随着时间流逝而上下波动的是（）。
A:账面价值
B:重置价值
C:折余价值
D:市场价值
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能够改变潜在毛租金收入的因素是（）。
A:投币电话的增多
B:可出租面积的变化
C:办公费用
D:房屋及设备的修理
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运用物业估价市场法，首先应（）。
A:拥有大量的交易实例
B:选取可比实例
C:建立价格可比基础
D:交易状况修正
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下列选项中不属于房地产投资中的系统风险的是（）。
A:通货膨胀风险
B:周期风险
C:变现风险
D:资本价值风险
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城市房地产市场的主要组成部分是（）。
A:廉租房
B:市场价商品住宅
C:经济适用房
D:乡村民宅
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一般来说，在其他影响物业价格的因素保持不变的情况下，随着家庭人口规模小型化，物业价格的趋势是（）。
A:不受影响
B:无法判断
C:上涨
D:下降
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物业经营管理战略性工作内容包括确定战略、确定管理标准、构建信息、（）、进行资产组合。
A:日常维护与维修
B:成本管理
C:决策分析
D:物业保险管理
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（）是风险管理的基础
A:风险预测
B:风险预算
C:风险识别
D:风险保障
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利息保障倍数（）
A:息前税前利润总额+利息支出
B:息前税前利润总额-利息支出
C:息前税前利润总额利息支出
D:息前税前利润总额利息支出
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商业零售物业管理模式最稳妥的方式是（）
A:成立分公司
B:成立子公司
C:组建管理奥鹏教育南开大学平时作业中心
D:组建项目部
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投资者将资金投入房地产后失去了其他投资机会同时失去了相应可能收益的风险这指的是（）
A:资本价值风险
B:比较风险
C:时间风险
D:持有期风险
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变现风险是指（）。
A:房地产市场的周期波动给投资者带来的风险
B:急于将商品兑换为现金时由于折价导致资金损失的风险
C:房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求风险
D:物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用带来的风险
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政府评价的对象是（）。
A:企业出资人
B:国有独资企业
C:企业法人
D:中小股东
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物业管理工作中经常涉及的险种主要有（）。
A:财产保险
B:人身保险
C:保证保险
D:雇主责任保险
E:公众责任保险
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以下房地产市场指标中，反应供给状况的指标有（）。
A:空置量
B:销售量
C:出租量
D:房地产价格
E:竣工房屋价格
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市场交易指标包括（）
A:国内生产总值
B:房屋空间使用数量
C:房地产租金
D:房地产价格指数
E:销售量
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下面选项中是按复利计息的有（）
A:房地产开发贷款
B:国库券
C:储蓄存款
D:住房抵押贷款
E:投资分析
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房地产投资之利包括（）。
A:相对较高的收益水平
B:能够得到税收方面的好处
C:易于获得金融机构的支持能抵消通货膨胀的影响
D:提高投资者的资信等级
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按照管理层面的不同零售商业物业的经营管理可以分为（）两个层次
A:策略与运行管理
B:现场管理
C:日常管理
D:特约管理
E:设备运行
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零售商业物业分为（）。
A:区域购物中心
B:市级购物中心
C:居住区商场
D:别墅
E:工业厂房
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房地产间接投资的具体形式包括（）
A:置业投资
B:购买房地产开发投资企业的债券
C:购买REITs
D:购买房地产开发投资企业的股票
E:购买MBS
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责任实体的权限，责任中心一般分为（）。
A:财务中心
B:控制中心
C:成本中心
D:费用中心
E:管理中心
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下列成本费用中列入物业服务企业营业成本的有（）
A:直接人工费
B:直接材料费
C:间接费用
D:管理费用
E:劳动保险费
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房地产市场从事的活动交易有（）
A:租赁
B:抵押
C:典当
D:买卖
E:供货
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以下属于静态盈利能力指标的是（）
A:投资回报率
B:现金回报率
C:财务内部收益率
D:财务净现值
E:静态投资回收期
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租金调整一般基于（）
A:市场价格指数
B:消费者价格指数
C:零售物价指数
D:其他租赁双方商定的定期调整比率
E:投资收益率
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对于分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有（）。
A:利于选择优良租户
B:利于优化零售商业的业态组合
C:利于实现业主总体利益的最大化
D:可使商业辐射区域覆盖整个城市
E:能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受的需求
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下列说法正确的有（）。
A:固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额入手
B:降低变动成本应从降低单位业务量的消耗入手
C:半固定成本是指无产量时也有支出，而生产成本又会按一定比率增加
D:固定成本随着业务量的变动而变动
E:变动成本总额与业务量的变动关系不大
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将房地产市场按照存量增量划分可以将房地产市场分为一级市场、二级市场、三级市场。
A:错误
B:正确
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反映物业经营管理收益对偿付债务利息的保障程度和企业偿债能力的是资产积累率。
A:错误
B:正确
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普通租售型商务写字楼的标准层有效使用率一般为50%-60%。
A:错误
B:正确
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公众责任险，是一种动产保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。
A:错误
B:正确
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租金收益可能由于空置率增加而较预期收益减少。
A:错误
B:正确
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