南开大学23年秋学期《物业管理概论》在线作业一

奥鹏南开大学23年秋季新学期作业参考

23秋学期（仅限-高起专1909、专升本1909）《物业管理概论》在线作业-00001

物权是法定权，这是物权实现方式方面的特征。物权的内容、效力等皆为民法上强制性规范所规定。因此，物权需要依法设立并经法定登记认可，这就是物权法定认可。
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房地产产权是指以房地产为标的的物权。产权简单地说就是财产权利，或者说是凭借财产所获得的各种权利的总和。
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美国的合格管理公司主要是指房地产管理公司，或是房地产公司中的物业管理部门
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在物业管理活动中，物业主要是按照用途和收益性分类，分类的目的在于确定物业管理服务制度、物业管理服务标准和物业管理服务收费标准等。
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从物业管理角度出发，特种物业管理与一般物业管理都要进行房屋建筑及设备设施的维修养护、环境保洁、保安等基础性管理，都要通过委托物业管理服务合同维系业主与物业服务企业的财务交换关系，塑造一个安全、整洁、舒适、优美、方便的环境。
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物业的法律属性集中反映在物权的关系上。
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物业管理是一个长周期的工作，贯穿物业的整个生命阶段。在物业使用的过程中，物业管理工作的阶段性不明显，在各阶段中，工作性质相，工作重点不同。
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建筑物区分所有权作为现代民法中一项重要的不动产所有权形式，既不同于私有产权，也不同于集体产权，而是一种复合形态的所有权形式。
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建筑物区分所有权是不动产所有权的一种形式，必须履行不动产物权的登记，以表征权利的得丧变更。
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清洁是写字楼管理水平的重要标志，也是对建筑和设备维护保养的需要。清洁的日常工作重点应放在两个方面：第一，建立卫生清洁的检查制度，包括定期巡检、每日抽查、特别项目检查等安排；第二，保持楼内公共场所的清洁，如大堂、洗手间、公用走道等。
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如果物业是用来出租的，为了稳定和提高物业的出租率，需要制定合理有效的出租管理办法。一般的非收益性物业出租管理办法包括招租、租金、租赁合同三个方面。
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在物业管理市场上，一旦买卖双方建立了买卖关系，签订了物业管理合同，如果没有特别重大的事情发生，买方就必须在较长的时间内，持续向同一个卖方购买物业管理服务
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物业管理法律关系，可以分为不平等主体之间民事性质的法律关系和平等主体之间行政管理性质的法律关系
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物业服务企业具有法人资格。它是依法成立的经济实体，有必要的财产，有自己的名称、组织机构、活动场所和必要的经营条件，能以自己的名义进行民事活动，享有民事权利，承担民事义务。
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“房地产”是指一个国家、地区或城市所拥有的房产和地产。因此，从微观的角度来看，一般只用“房地产”而非“物业”。如“房地产业”不可用“物业业”代替，“房地产体制改革”也不可用“物业体制改革”代替。
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物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体与客体之间依据法律和合同而享有的权利和承担的义务。
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物业管理服务是一种民事活动，但它是涉及千家万户利益的公共性服务，因此政府部门必须加大行政监管力度，规范物业管理市场秩序，创造公平的市场环境，保护广大消费者的权益。
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美国政府的行政分支中没有物业管理的管理部门，政府的作用是立法和司法。日常的行业管理主要由物业管理研究院负责。美国物业管理研究院总部位于芝加哥，成立于1934年，是美国房地产商协会的一个下属机构，是一个政府机构和营利性组织。
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由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，所以火灾隐患因素多。因此，写字楼防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。
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物业管理买方的集合性，一般很难由买方自发完成
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传统的住宅结构大多是单元单层封闭型的，如北方的四合院、上海的石库门里弄和南方的大屋等，其内部一般包括能满足各种居住功能的起居室、厨卫等功能结构。现在大多数房屋的结构，以商品房为例，主要包括厅、房、厨、卫等，不管是高层、洋房、公寓、别墅，还是一般性住宅，都不具备这基本的结构内涵。
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物业管理市场客体的质量，主要反映在两个方面：一是物业的环境状况；二是物业附属设施的维护管理水平。
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高校物业管理是对高等院校已经建成并投入使用的各类建筑物及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务的活动
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写字楼的整体形象设计塑造、宣传推介，办公空间的分割布局，与买租客户的联络、谈判、签约，客户投诉与要求的受理与处理，客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调，以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均不属于写字楼的营销推广工作范畴。
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在一般市场上，当消费者获取某种商品或服务以后，消费者会直接关心维护自己客体的质量，因为消费者的利益和客体的质量具有直接的利益关系；而在物业管理市场上，两者之间往往具有间接性和分离性。现行的市场上，客体的物业管理服务通常是由第三者的物业公司来提供的。
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特种物业中文化类物业包括学校、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆等是经营性质的。
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检测物业状况是物业管理工作中的一个重点内容，一方面要确定以后的维修保养责任；另一方面要根据委托方和租户客户的要求改进物业，以适应租户客户使用的要求。物业的检测不包括：建筑物检测、设施设备检测、装修检测等方面的内容。
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特种物业按使用功能和用途分为以下几种类型：1.文化类物业；2.体育类物业；3.娱乐类物业；4.卫生类物业；5.交通类物业；6.宗教类物业。
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与物业投资方或租赁方签订物业管理服务合同，约定各方的权利和义务、服务内容及服务标准、管理成本及收费标准、管理规定及规章制度、违约责任及相应奖惩等合同内容。规范合理的物业管理服务合同有利于物业管理公司提供优质的服务，在满足投资方和租赁方要求的同时获取企业自身最佳的经济价值。
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前期物业管理包括从规划设计开始，到物业建设以及物业的销售、租赁活动的管理。
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娱乐类物业包括剧场、影视厅、音乐厅、舞厅、游乐厅、度假村等
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美国物业管理一般不设24小时值班，下班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业管理成本大大减少。
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作为物业管理市场买方一员的单个消费者，对于他们作为买方的客体(公共物业管理服务)并不一定积极地保护，有时甚至是一个对自己买卖客体质量利益实施破坏行为的破坏者
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.区域化物业管理的企业会根据区域(片区)物业管理的需要，科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划，最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费，为后续管理打好基础
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美国物业管理都不包括治安，尤其是住宅，基本没有保安。不设保安的原因有四：一是保安人工费昂贵；二是有保安反而给人不安全的感觉，别人会认为是不安全才请保安的，物业难免贬值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉价的服务。还有一个原因就是警察和消防队(911)的快速反应。
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租赁业务管理是指物业公司要在租赁合同、租赁装修、租赁条款制定、租赁服务等方面加强管理
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社区文化是构成社区的一个重要要素，是居住型物业管理深层次和走向成熟的体现。文化需要培植、引导和积累。社区文化是属于精神和物质层面的东西，社区文化构建的成功反映了物业管理的物化劳动与精神需求的融合，标志着管理的成熟和管理市场的稳定。
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娱乐类物业：包括剧场、影视厅、音乐厅、舞厅、游乐厅、度假村等。有些是公益性的，有些是经营性的，在市场经济条件下，按照政企分开的原则和物业管理实行的企业化、社会化、专业化的要求，这些物业可以由主管部门委托物业服务企业进行管理，也可以由主管部门按照现代物业管理模式进行自治管理。
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写字楼管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是指让用户在写字楼里工作安全放心；舒适是指要创造优美整洁的环境，让用户感到舒适、方便；快捷是指让用户在大楼内可随时与世界各地进行联系，交换信息，抓住商机。
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卫生类物业包括医院、疗养院、药检所、养老所等
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警告是管理机关对违法者的正式谴责和警示，是强制性的行政处罚，应有书面裁决；通报批评也是对奥鹏南开大学23年秋季新学期作业参考行为人的谴责和警示，适用于处分有较大危害性的违法行为。例如，业主、使用人或物业服务企业搭建违章建筑，经教育劝止屡教不改的，房地产管理部门可对此做出处罚。
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狭义的房地产是指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上不可分离的部分。
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物业管理法律关系由主体和客体二个要素构成
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就一般情况而言，“不动产”是民法惯常使用的词汇，“房地产”则是经济法和行政法及商事实务中较常用的称谓，而“物业”仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。
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美国的物业管理已有70多年的历史，其发展已日臻成熟。美国物业管理的法规制度比较系统，组织机构稳定，从业人员数量可观、素质较高。这与美国房地产业在整个国民经济中所占的重要地位是分不开的。
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尽管物业管理市场上的卖方行为属于经营管理的性质，但与一般市场相比，在物业管理市场上，卖方的行为始终是受雇于买方，在买主的产权范围内，为买方提供服务，管理他们的居住环境、附属设施等。所以，卖方在对物业进行具体管理的时候，其权限是受到限制的，其权限的理想范围是由双方合同界定的，超越这个范围应属不可。
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房地产物权，在我国是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权及其占有土地的使用权。
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物业管理法律规范，是指由国家特定政权机关制定或认可而具有普遍约束力，反映执政集团对物业管理社会秩序的利益要求和组控意志，并依靠政权强制力量保证实施的，用以组控物业管理社会关系中某一类具体关系或某一具体活动类型的行为规范。法律规范是物业管理有序运作的基本前提和重要保障。
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物权是绝对权，这是物权实现方式方面的特征。物权的实现，不需要义务人进行协助，更不是以权利人对标的物进行合法支配为唯一条件。
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英国的高层楼房一般是由私人开发商建设的，物业管理也分为前期物业管理和正常期物业管理。业主入住以后，可以成立业主委员会，业主委员会对开发商选择的物业服务企业不满意的，可以解聘，但是不可以自行选择满意的物业管理公司。
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