南开大学22秋学期（高起本1709-1803、全层次1809-2103）《房地产估价》在线作业二

奥鹏南开在线作业满分答案参考

22秋学期（高起本1709-1803、全层次1809-2103）《房地产估价》在线作业-00002

1.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
选项A：保持现状前提
选项B：装修改造前提
选项C：转换用途前提
选项D：重新利用前提
满分答案问询微信：424329

2.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内
选项A：0．5～2．0
选项B：1．5～2．0
选项C：0．5～1．5
选项D：1．0～1．5
满分答案问询微信：424329

3.某可比实例的房地产状况比估价对象优5%,则其房地产状况调整系数为()。
选项A：1.05
选项B：0.95
选项C：0.96
选项D：1.1
满分答案问询微信：424329

4.目前,我国商业、旅游、娱乐用地出让的最高年限为( )年
选项A：70
选项B：50
选项C：40
选项D：30
满分答案问询微信：424329

5.中国目前的房地产权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、地役权。其中,( )属于债权。
选项A：使用权
选项B：抵押权
选项C：所有权
选项D：租赁权
满分答案问询微信：424329

6.某宗房地产的土地价值占总价值的40%,土地资本化率为6%,建筑物价值占总价值的60%, 建筑物资本化率为8%,则综合资本化率为()。
选项A：7%
选项B：7.20%
选项C：7.50%
选项D：7.80%
满分答案问询微信：424329

7.长期趋势法适用的对象是（）的房地产。
选项A：商业性质
选项B：出租性质
选项C：价格无明显季节波动
选项D：价格有明显季节波动
满分答案问询微信：424329

8.估价时点为过去的情形，多出现在（）中
选项A：保险理赔案件中
选项B：期房估价
选项C：拆迁估价
选项D：房地产纠纷案件中
满分答案问询微信：424329

9.有一宗房地产交易实例,其成交总价为40万元,其中首付10%,余款在半年和1年后分两次平均支付,假设月利率为0.5%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元
选项A：37.91
选项B：38.25
选项C：38.42
选项D：50
满分答案问询微信：424329

10.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
选项A：37
选项B：40
选项C：50
选项D：43
满分答案问询微信：424329

11.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元
选项A：37．91
选项B：38．25
选项C：38．42
选项D：50
满分答案问询微信：424329

12.从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点
选项A：标准临街宗地
选项B：标准临街深度
选项C：标准临街宽度
选项D：路线价区段
满分答案问询微信：424329

13.假设开发法中,同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是( )。
选项A：业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发
选项B：自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发
选项C：被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发
选项D：自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发
满分答案问询微信：424329

14.收益法的理论依据为()。
选项A：替代原理
选项B：生产费用价值论
选项C：预期原理
选项D：适合原理
满分答案问询微信：424329

15.某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。
选项A：4367
选项B：4617
选项C：4446
选项D：4161
满分答案问询微信：424329

16.从区位优劣角度看,()主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。
选项A：居住房地产
选项B：别墅
选项C：商业房地产
选项D：工业房地产
满分答案问询微信：424329

17.某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。
选项A：600
选项B：625
选项C：650
选项D：675
满分答案问询微信：424329

18.为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为()。
选项A：快速变现值价值
选项B：谨慎价值
选项C：在用价值
选项D：残余价值
满分答案问询微信：424329

19.甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）
选项A：甲
选项B：乙
选项C：甲、乙一样
选项D：无法判断
满分答案问询微信：424329

20.房地产权利的种类中，属于债权的是（）
选项A：地役权
选项B：建设用地使用权
选项C：抵押权
选项D：租赁权
满分答案问询微信：424329

21.比准价格A、B、C、D、E分别为26万、28万、28.5万、26.5万、29.5万,若以它们的中位数作为估价对象的最终结果,则为( )万元。
选项A：27
选项B：27.7
选项C：28
选项D：28.5
满分答案问询微信：424329

22.某宗可比实例房地产2006年2月末的价格为1200美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%,假设人民币与美元的市场汇率2006年2月末为1美元=7.98元人民币,2006年10月末为1美元=7.87元人民币,则该可比实例2006年10月末的价格为()元人民币/m2。
选项A：9673
选项B：9349
选项C：9808
选项D：9220
满分答案问询微信：424329

23.某建筑物已建成10年,估计尚可使用40年,残值率为零,该建筑物的成新率为()。
选项A：25%
选项B：75%
选项C：80%
选项D：85%
满分答案问询微信：424329

24.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性
选项A：不可移动
选项B：独一无二
选项C：相互影响
选项D：易受限制
满分答案问询微信：424329

25.由于房地产的不可移动、不可隐藏,流动性差,所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的( )特性
选项A：不可移动性
选项B：用途多样
选项C：相互影响
选项D：易受限制
满分答案问询微信：424329

26.现预测某宗房地产未来两年的净收益分别为40万元和45万元,两年后的价格将比现在的价格上涨12%。该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产现在的价格为()万元。
选项A：873
选项B：463
选项C：817
选项D：989
满分答案问询微信：424329

27.下列影响一套住房价格的因素中,不属于实物因素的是()。
选项A：朝向
选项B：保温
选项C：隔声
选项D：户型
满分答案问询微信：424329

28.房地产的( ),决定了房地产市场是一个地区性市场。
选项A：不可移动
选项B：独一无二
选项C：供给有限
选项D：流动性差
满分答案问询微信：424329

29.( )是指通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见,包括评估价值和相关专业意见。
选项A：估价假设
选项B：估价目的
选项C：价值类型
选项D：估价结果
满分答案问询微信：424奥鹏南开在线作业满分答案参考329

30.房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
选项A：不可移动
选项B：供给有限
选项C：价值量大
选项D：用途多样
满分答案问询微信：424329

31.运用成本法估价，计算投资利息时，包括（）的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。
选项A：管理费用
选项B：土地取得成本
选项C：销售费用
选项D：开发成本
满分答案问询微信：424329

32.下列属于不应承接估价业务的情形是()
选项A：超出本机构的业务范围
选项B：与本机构有利害关系
选项C：本机构专业能力不能胜任
选项D：估价业务有很大风险
满分答案问询微信：424329

33.下列房地产适宜采用成本法估价的是()。
选项A：图书馆
选项B：学校
选项C：加油站
选项D：超市
满分答案问询微信：424329

34.最高最佳利用具体包括()几个方面。
选项A：最佳规模
选项B：最佳环境
选项C：最佳用途
选项D：最佳档次
满分答案问询微信：424329

35.理论上讲,路线价可用()来表示。
选项A：土地单价
选项B：楼面地价
选项C：货币
选项D：相对数
满分答案问询微信：424329

36.下列表述中,正确的有()。
选项A：开发经营期可分为开发期和经营期
选项B：开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期
选项C：开发期的起点与开发经营期的起点相同
选项D：在有预售的情况下，销售期与开发期有重合
满分答案问询微信：424329

37.遵循合法原则,具体包括依法判定的()。
选项A：所有权
选项B：权利类型及归属
选项C：使用权利
选项D：处分权利
满分答案问询微信：424329

38.形成房地产有效需求必须具备的条件有()。
选项A：消费者有购买房地产的意愿
选项B：城市经济高速发展
选项C：人口急剧增长
选项D：消费者能够承受并支付得起房地产价格
满分答案问询微信：424329

39.争取房地产估价业务的措施可以通过（）等方式进行。
选项A：给予回扣或折扣
选项B：提高服务质量
选项C：恰当的宣传
选项D：提升估价机构的品牌
满分答案问询微信：424329

40.引起房地产价格上升的原因主要有（）
选项A：对房地产本身进行投资改良
选项B：通货膨胀
选项C：需求增加导致稀缺性增加
选项D：外部经济
满分答案问询微信：424329

41.价值时点是由委托人确定的。
选项A：对
选项B：错
满分答案问询微信：424329

42.路线价法本质上是一种比较法,是比较法的派生方法,其理论依据与比较法相同,是房地产价格形成的替代原理。
选项A：对
选项B：错
满分答案问询微信：424329

43.房地产成本的增加并不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高。
选项A：对
选项B：错
满分答案问询微信：424329

44.根据替代原理,如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时,则可通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格。
选项A：对
选项B：错
满分答案问询微信：424329

45.当房地产价值或价格时间序列的逐期发展速度大致相同时,可以采用平均增减量法进行预测。
选项A：对
选项B：错
满分答案问询微信：424329

46.既然委托人委托估价机构进行估价,因此委托人一定是估价报告的使用者。
选项A：对
选项B：错
满分答案问询微信：424329

47.某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）
选项A：错误
选项B：正确
满分答案问询微信：424329

48.均衡原理是以估价对象与其外部环境是否协调,来判定估价对象是否为最高最佳利用。
选项A：对
选项B：错
满分答案问询微信：424329

49.经过市场状况调整之后,就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变为了正常市场价格。
选项A：对
选项B：错
满分答案问询微信：424329

50.在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。（）
选项A：错误
选项B：正确
满分答案问询微信：424329